תחזית הנדל"ן: מתקרר

0 78

בשבוע‭ ‬שעבר‭ ‬‮ ‬נקבע‭ ‬כי‭ ‬2,500‭ ‬דירות‭ ‬ישווקו‭ ‬באשקלון‭ ‬בפרויקט‭ ‬מחיר‭ ‬למשתכן‭ ‬כחלק‭ ‬מהסכם‭ ‬הגג‭. ‬כיצד‭ ‬זה‭ ‬ישפיע‭ ‬על‭ ‬מחירי‭ ‬הנדל‭"‬ן‭ ‬באשקלון‭, ‬והאם‭ ‬באמת‭ ‬נראה‭ ‬סוף‭ ‬סוף‭ ‬את‮ ‬‭ ‬ירידת‭ ‬המחירים‭ ‬המיוחלת‭? "‬כבר‭ ‬עכשיו‭ ‬מרגישים‭ ‬העוסקים‭ ‬בנדל‭"‬ן‭ ‬כי‭ ‬השוק‭ '‬קר‭' " ‬טוען‭ ‬היועץ‭ ‬הכלכלי‭ ‬צפריר‭ ‬עקב

בתחילת‭ ‬השבוע‭ ‬נועד‭ ‬ראש‭ ‬העיר‭, ‬איתמר‭ ‬שמעוני‭, ‬עם‭ ‬מנהל‭ ‬רשות‭ ‬מקרקעי‭ ‬ישראל‭, ‬עדיאל‭ ‬שמרון‭, ‬והעלה‭ ‬בפניו‭ ‬מספר‭ ‬נושאים‭ ‬שעומדים‭ ‬על‭ ‬הפרק‭ ‬בנוגע‭ ‬ליישום‭ '‬הסכם‭ ‬הגג‭' ‬באשקלון‭.‬

בפגישה‭ ‬הציג‭ ‬ראש‭ ‬העיר‭ ‬בפני‭ ‬שומרון‭ ‬את‭ ‬קצב‭ ‬הגדילה‭ ‬של‭ ‬האוכלוסייה‭ ‬בעיר‭ ‬ונתונים‭ ‬נוספים‭. ‬לאחר‭-‬מכן‭, ‬הציג‭ ‬ראש‭ ‬העיר‭ ‬את‭ ‬הנושאים‭ ‬והבקשות‭ ‬של‭ ‬העירייה‭ ‬מהמנהל‭, ‬בהם‭: ‬שיווקן‭ ‬של‭ ‬כ‭-‬2,500‭ ‬דירות‭ ‬מתוך‭ ‬3,498‭ ‬בשלב‭ ‬הראשון‭ ‬בשכונת‭ '‬עיר‭ ‬היין‭' ‬במסגרת‭ '‬מחיר‭ ‬למשתכן‭', ‬יצירת‭ ‬תכנית‭ ‬מקיפה‭ ‬להתחדשות‭ ‬עירונית‭ ‬בעיר‭, ‬הסדרה‭ ‬של‭ ‬תשתיות‭ ‬ומבנים‭ ‬בתחום‭ ‬הביטחון‭ ‬האישי‭, ‬החירום‭ ‬וההצלה‭ ‬במסגרת‭ '‬הסכם‭ ‬הגג‭', ‬כמו‭ ‬כב‭"‬א‭ ‬ומד‭"‬א‭, ‬וקידום‭ ‬מפעלים‭, ‬תעסוקה‭ ‬ואזור‭ ‬עדיפות‭ ‬לאומית‭ ‬א‭'. ‬בחודשים‭ ‬הקרובים‭ ‬הקבלנים‭ ‬שזכו‭ ‬במכרזים‭, ‬יגישו‭ ‬את‭ ‬התוכניות‭ ‬לעירייה‭ ‬על‭ ‬מנת‭ ‬לקבלת‭ ‬היתר‭, ‬ורק‭ ‬לאחר‭ ‬מכן‭ ‬יהיה‭ ‬ניתן‭ ‬לפתוח‭ ‬את‭ ‬ההגרלות‭ ‬לציבור‭. ‬אדם‭ ‬יכול‭ ‬לזכות‭ ‬בדירה‭ ‬רק‭ ‬לאחר‭ ‬שיש‭ ‬היתר‭ ‬וחוזה‭ ‬לבניין‭, ‬ובעירייה‭ ‬מוסרים‭ ‬כי‭ ‬מדובר‭ ‬בהליך‭ ‬שייקח‭ ‬מספר‭ ‬חודשים‭ ‬בלבד‭.‬

כבר‭ ‬במהלך‭ ‬הפגישה‭ ‬אישר‭ ‬שמרון‭ ‬את‭ ‬בקשתו‭ ‬של‭ ‬ראש‭ ‬העירייה‭ ‬שמעוני‭, ‬שהביע‭ ‬סיפוק‭ ‬מההחלטה‭. "‬שיווק‭ ‬מרבית‭ ‬יחידות‭ ‬הדיור‭ ‬ב‭'‬עיר‭ ‬היין‭' ‬במסגרת‭ '‬מחיר‭ ‬למשתכן‭' ‬יבטיח‭ ‬ש‭'‬הסכם‭ ‬הגג‭' ‬עליו‭ ‬חתמנו‭ ‬לבניית‭ ‬30‭ ‬אלף‭ ‬דירות‭ ‬חדשות‭ ‬בעיר‭, ‬ייתן‭ ‬מענה‭ ‬גם‭ ‬לזוגות‭ ‬צעירים‭ ‬ומשפחות‭ ‬בראשית‭ ‬דרכן‭, ‬שיוכלו‭ ‬בזמן‭ ‬הקרוב‭ ‬לרכוש‭ ‬באשקלון‭ ‬דירות‭ ‬חדשות‭, ‬במחיר‭ ‬בר‭ ‬השגה‭", ‬אמר‭ ‬שמעוני‭ ‬והתייחס‭ ‬לאנשי‭ ‬המנהל‭.‬‮ ‬‭ "‬אני‭ ‬שמח‭ ‬שאתם‭ ‬רואים‭ ‬עין‭ ‬בעין‭ ‬את‭ ‬הבקשות‭ ‬שלנו‭ ‬והדברים‭ ‬שהובאו‭ ‬לדיון‭ ‬היום‭ ‬צריכים‭ ‬להיות‭ ‬מקודמים‭ ‬בשיא‭ ‬המרץ‭, ‬הן‭ ‬מצד‭ ‬העירייה‭ ‬והן‭ ‬מצד‭ ‬המנהל‭".‬

אבל‭ ‬מעבר‭ ‬לפגישות‭ , ‬לחיוכים‭ ‬של‭ ‬ראש‭ ‬העיר‭ ‬ואנשי‭ ‬מנהל‭ ‬מקרקעי‭ ‬ישראל‭ ‬ולפומפוזיות‭ ‬המתלווה‭ ‬דרך‭ ‬קבע‭ ‬להצהרות‭ ‬מעין‭ ‬אלו‭, ‬השאלה‭ ‬ששואלים‭ ‬עצמם‭ ‬רבים‭ ‬באשקלון‭ ‬וגם‭ ‬מחוצה‭ ‬לה‭ ‬היא‭ ‬האם‭ ‬אכן‭ ‬המהלך‭ ‬יגרום‭ ‬להפחתה‭ ‬במחירי‭ ‬הדירות‭, ‬גם‭ ‬לדירות‭ ‬האחרות‭ ‬שאינן‭ ‬חלק‭ ‬מהפרויקט‭. ‬אם‭ ‬נסתכל‭ ‬על‭ ‬שמונה‭ ‬השנים‭ ‬האחרונות‭, ‬הרי‭ ‬שגרף‭ ‬עליית‭ ‬מחירי‭ ‬הדירות‭ ‬באשקלון‮ ‬‭ ‬נמצא‭ ‬בסימן‭ ‬עליה

‮ ‬

תמידי‭. ‬ההצהרות‭ ‬של‭ ‬שרי‭ ‬האוצר‭ ‬השונים‭, ‬כמו‭ ‬גם‭ ‬שרי‭ ‬השיכון‭ ‬לא‭ ‬ממש‭ ‬הועילו‭, ‬וגם‭ ‬הצהרות‭ ‬אחרות‭, ‬ורבים‭ ‬כבר‭ ‬הגיעו‭ ‬לייאוש‭ ‬מוחלט‭. "‬למען‭ ‬האמת‭ ‬אני‭ ‬כבר‭ ‬לא‭ ‬יודעת‭ ‬האם‭ ‬להאמין‭ ‬או‭ ‬לא‭ ‬שיום‭ ‬אחד‭ ‬המחירים‭ ‬ירדו‭", ‬מספרת‭ ‬יעל‭ , ‬צעירה‭ ‬אשקלונית‭ ‬כבת‭ ‬30‭ ‬נשואה‭ ‬ואם‭ ‬לשניים‭ ‬המתגוררת‭ ‬בשכירות‭. "‬מאז‭ ‬החתונה‭ ‬רצינו‭ ‬לקנות‭ ‬אבל‭ ‬היה‭ ‬יקר‭ ‬לנו‭, ‬ונראה‭ ‬כאילו‭ ‬המחירים‭ ‬לא‭ ‬ממש‭ ‬עומדים‭ ‬לרדת‭. ‬אבל‭ ‬מי‭ ‬יודע‭ ? ‬אולי‭ ‬30‭ ‬אלף‭ ‬דירות‭ ‬בעיר‭ ‬יעשו‭ ‬את‭ ‬העבודה‭, ‬וגם‭ ‬השלב‭ ‬הראשון‭ ‬של‭ ‬2,500‭ ‬הדירות‭ ‬בפרויקט‭ ‬יעשו‭ ‬את‭ ‬זה‭. ‬אנחנו‭ ‬בכל‭ ‬מקרה‭ ‬נשמח‭ ‬לירידה‭, ‬כי‭ ‬נמאס‭ ‬לנו‭ ‬לגור‭ ‬בשכירות‭".‬

למרות‮ ‬‭ ‬האופטימיות‭ ‬ישנם‭ ‬גם‭ ‬אנשי‭ ‬מקצוע‭ ‬שחושבים‭ ‬כי‭ ‬הדבר‭ ‬לא‭ ‬יגרום‭ ‬לירידה‭ ‬במחירים‮ ‬‭ ‬אחד‭ ‬מהן‭ ‬הוא‭ ‬מתווך‭ ‬הנדל‭"‬ן‭ ‬האשקלוני‭ ‬הוותיק‮ ‬‭ ‬יגאל‭ ‬בוכניק‭ ."‬מדובר‭ ‬ב‭ -‬2,500‭ ‬דירות‭ ‬‮ ‬שיהיו‭ ‬ככל‭ ‬הנראה‭ ‬דירות‭ ‬שלושה‭ ‬חדרים‭ ‬שמיועדות‭ ‬לזכאים‭ ‬מכל‭ ‬הארץ‭, ‬ואסור‭ ‬למכור‭ ‬אותם‭ ‬במשך‭ ‬חמש‭ ‬שנים‭ ‬‮ ‬וזה‭ ‬מה‭ ‬שמוריד‭ ‬את‭ ‬הפוטנציאל‭ ‬של‭ ‬הורדת‭ ‬המחירים‭, ‬כי‭ ‬לא‭ ‬מדובר‭ ‬באותה‭ ‬כמות‭ ‬דירות‭ ‬של‭ ‬דירות‭ ‬שיוצאות‭ ‬לשוק‭ ‬והרבה‭ ‬פעמים‭ ‬גם‭ ‬נמכרות‭".‬

‮ ‬לעומת‭ ‬השלב‭ ‬הראשוני‭ ‬בוכניק‭ ‬חושב‭ ‬כי‭ ‬השלמת‭ ‬הסכם‭ ‬הגג‭ ‬בהחלט‭ ‬יוביל‭ ‬לירידה‭ ‬במחיר‭ ‬הדיור‭. "‬אני‭ ‬חושב‭ ‬כי‭ ‬התכנית‭ ‬בסוף‭ ‬‮ ‬תראה‭ ‬את‭ ‬האור‭ ‬בקצה‭ ‬המנהרה‭ , ‬כי‭ ‬כמות‭ ‬של‭ ‬30‭ ‬אלף‭ ‬דירות‭ ‬בהכרח‭ ‬יורידו‭ ‬בסוף‭ ‬את‭ ‬המחירים‭, ‬אגב‭ ‬רוב‭ ‬הביקוש‭ ‬של‭ ‬דירות‭ ‬יד‭ ‬שניה‭ ‬הם‭ ‬בכלל‭ ‬לא‭ ‬מקרב‭ ‬אשקלונים‭, ‬אלא‭ ‬תושבי‭ ‬חוץ‭ ‬‮ ‬שקונים‭ ‬כאן‭ ‬דירה‭ ‬מול‭ ‬הים‭ ‬בשעה‭ ‬שהם‭ ‬לא‭ ‬יכלו‭ ‬לקנות‭ ‬באשדוד‭ ‬או‭ ‬ברחובות‭. ‬לדעתי‭ ‬מחירי‭ ‬הדירות‭ ‬באשקלון‭ ‬עדיין‭ ‬בבועה‭. ‬אני‭ ‬רואה‭ ‬את‭ ‬זה‭ ‬גם‭ ‬במכרזים‭ ‬על‭ ‬מגרשים‭".‬

בניגוד‭ ‬לבוכניק‭ ‬יש‭ ‬מי‭ ‬שחושב‭ ‬אחרת‭ ‬לחלוטין‭ ."‬המחירים‭ ‬ירדו‭ ‬בכ‭-‬30‭ ‬אחוזים‭ ‬תוך‭ ‬שנתיים‭ ‬מהיום‭", ‬יורה‭ ‬מתווך‭ ‬הנדל‭"‬ן‮ ‬‭ ‬הוותיק‮ ‬‭ ‬ומשפטן‭ ‬המתמחה‭ ‬בתחום‭ ‬רונן‭ ‬שירז‭."‬משיחות‭ ‬שלי‭ ‬עם‭ ‬שמאי‭ ‬נדל‭"‬ן‭ ‬ובכירים‭ ‬בבנקים‭ ‬למשכנתאות‭ ‬מסתמן‭ ‬שגם‭ ‬הם‭ ‬צופים‭ ‬ירידה‭ ‬ונערכים‭ ‬אליה‭. ‬בכל‭ ‬עסקה‭ ‬השמאים‭ ‬מעריכים‭ ‬את‭ ‬הנכס‭ ‬בפחות‭ ‬משוויו‭ ‬כיום‭, ‬מתוך‭ ‬פחד‭ ‬לבאות‭. ‬אני‭ ‬מאמין‭ ‬שבניית‭ ‬ה‭-‬2,500‭ ‬דירות‭ ‬בתכנית‭ ‬יהוו‭ ‬את‭ ‬הקטליזטור‭ ‬לירידה‭ ‬מכיוון‭ ‬שזה‭ ‬רק‭ ‬באשקלון‭, ‬מבלי‭ ‬להתייחס‭ ‬לעשרות‭ ‬אלפי‭ ‬היחידות‭ ‬הנבנות‭ ‬מחוץ‭ ‬לעיר‭".‬‮ ‬

ישנו‭ ‬עוד‭ ‬פרמטר‭ ‬שהבניה‭ ‬החדשה‭ ‬עשויה‭ ‬להשפיע‭ ‬עליו‭- ‬העסקים‭ ‬ברחבי‭ ‬העיר‭. ‬לדברי‭ ‬חזי‭ ‬שגיא‭ ‬מנהל‭ ‬סניף‭ ‬מעוף‭- ‬הסוכנות‭ ‬הממשלתית‭ ‬לסיוע‭ ‬לעסקים‭- ‬התכנית‭ ‬מעניינת‭ ‬מאוד‭ ‬בעלי‭ ‬עסקים‭, "‬יש‭ ‬כבר‭ ‬עכשיו‭ ‬עסקים‭ ‬קטנים‭ ‬שפונים‭ ‬אלנו‭ ‬ורוצים‭ ‬לפתוח‭ ‬עסקים‭ ‬בשכונות‭ ‬החדשות‭ ‬אם‭ ‬זה‭ ‬בתי‭ ‬קפה‭ ‬ומסעדות‭ ‬או‭ ‬תרבות‭ ‬פנאי‭" ‬מספר‭ ‬שגיא‭." ‬הם‮ ‬‭ ‬מחפשים‭ ‬דווקא‭ ‬באזורים‭ ‬החדשים‭ ‬שעדיין‭ ‬לא‭ ‬נבנו‭, ‬ה‭ ‬מחפשים‭ ‬תכנון‭ ‬של‭ ‬שטחי‭ ‬מסחר‭ ‬ושטחי‭ ‬פנאי‭, ‬כאלו‭ ‬שעושים‭ ‬בהם‭ ‬‮ ‬למשל‭ ‬חוגים‭ ‬לילדים‭. ‬כמו‭ ‬כן‭ ‬ישנם‭ ‬בעלי‭ ‬עסקים‭ ‬שמגיעים‭ ‬אלינו‭ ‬מחוץ‭ ‬לעיר‭ ‬ורוצים‭ ‬להשקיע‭ ‬בגלל‭ ‬הפוטנציאל‭ ‬של‭ ‬העיר‭. ‬כמו‭ ‬כן‭ ‬הולכים‭ ‬להקים‭ ‬פארק‭ ‬תעשיה‭ ‬באשקלון‭, ‬אני‭ ‬יכול‭ ‬לספר‭ ‬כי‭ ‬חברה‭ ‬מהמובילות‭ ‬במשחק‭ ‬נמצאת‭ ‬במשא‭ ‬ומתן‭ ‬להגיע‭ ‬לאשקלון‭. ‬כבר‭ ‬עכשיו‭ ‬ישנם‭ ‬עשרות‭ ‬עסקים‭ ‬שמתוכננים‭ ‬להיות‭ ‬ממוקמים‭ ‬באזורים‭ ‬החדשים‭ ‬של‭ ‬אשקלון‭, ‬ואני‭ ‬לא‭ ‬מדבר‭ ‬על‭ ‬המרינה‭ ‬ועל‭ ‬המרכז‭ ‬החדש‭ ‬במבקיעים‭". ‬לדברי‭ ‬שגיא‭ ‬הדרך‭ ‬להצלחה‭ ‬עוברת‭ ‬דרך‭ ‬הקומה‭ ‬הרביעית‭ ‬בעיריית‭ ‬אשקלון‭ ,"‬העירייה‭ ‬חייבת‭ ‬לעזור‭ ‬בתכנון‭ ‬ישנם‭ ‬בעלי‭ ‬עסקים‭ ‬שרוצים‭ ‬לבוא‭ ‬ואין‭ ‬מספיק‭ ‬מקום‭ ‬לשטחי‭ ‬המסחר‭ ‬כדאי‭ ‬שהרשות‭ ‬תתכננן‭ ‬שטחי‭ ‬מסחר‭ ‬ושטחי‭ ‬פנאי‭ , ‬כי‭ ‬עד‭ ‬עכשיו‭ ‬בברנע‭ ‬בנו‭ ‬הרבה‭ ‬מבנים‭ ‬אבל‭ ‬לא‭ ‬מספיק‭ ‬שטחי‭ ‬מסחר‭ ‬ושטחים‭ ‬ציבוריים‭" ‬טוען‭ ‬מי‭ ‬שהוא‭ ‬וצוותו‭ ‬עזרו‭ ‬לכ‭-‬600‭ ‬עסקים‭ ‬בשנת‭ ‬2016‭. "‬למשל‭ ‬בברנע‭ ‬יש‭ ‬את‭ ‬מתחם‭ ‬‮ ‬6‭ ‬pack

אבל‭ ‬מה‭ ‬עם‭ ‬שטחים‭ ‬לחוגים‭, ‬לבתי‭ ‬קפה‭ ‬וכדומה‭ ‬ומחפשים‭ ‬את‭ ‬המקומות‭ ‬האלו‭. ‬אפילו‭ ‬דברים‭ ‬קטנים‭ ‬כמו‭ ‬פיצוציות‭ ‬אין‭ ‬בברנע‭. ‬מישהו‮ ‬‭ ‬שרוצה‭ ‬גרעינים‭ ‬שתיה‭ ‬‮ ‬בשעות‭ ‬הערב‭ ‬חייב‭ ‬לנסוע‭ ‬לאפרידר‭".‬‮ ‬

ומה‭ ‬חושבים‭ ‬על‭ ‬זה‭ ‬אנשי‭ ‬המקצוע‭ ‬מתחום‭ ‬הכלכלה‭? "‬מחירי‭ ‬הדיור‭ ‬נקבעים‭ ‬בנקודות‭ ‬המפגש‭ ‬בין‭ ‬הביקוש‭ ‬לדירות‭ ‬לבין‭ ‬היצע‭ ‬הדירות‭. ‬בין‭ ‬הגורמים‭ ‬המשפיעים‭ ‬על‭ ‬הביקוש‭ ‬לדירות‭ ‬ניתן‭ ‬למנות‭ ‬את‭: ‬עלות‭ ‬הכסף‭ ‬‮–‬‭ ‬שיעור‭ ‬הריבית‭, ‬קצב‭ ‬הריבוי‭ ‬הטבעי‭, ‬ההגירה‭ ‬אל‭ ‬העיר‭ ‬או‭ ‬ממנה‭ ‬ועוד‭… ‬ועל‭ ‬היקף‭ ‬הביקוש‭ ‬החזוי‭ ‬אין‭ ‬נתונים‭ ‬מוחלטים‭. ‬יחד‭ ‬עם‭ ‬זאת‭, ‬על‭ ‬היצע‭ ‬הדיור‭ ‬אשר‭ ‬מושפע‭ ‬מגורמים‭ ‬אחרים‭ ‬ישנו‭ ‬מידע‭ ‬מפורט‭. ‬וניתן‭ ‬ללמוד‭ ‬על‭ ‬ההיצע‭ ‬מתוך‭ ‬קצב‭ ‬התחלות‭ ‬הבניה‭ ‬ונתונים‭ ‬נוספים‭" ‬מספר‭ ‬בעלי‭ ‬חברת‭ '‬עין‭ ‬צופיה‭ ‬לייעוץ‭ ‬כלכלי‭ ' ‬צפריר‭ ‬עקב‭ ‬המעורה‭ ‬היטב‭ ‬בתחום‭ "‬על‭ ‬פי‭ ‬נתוני‭ ‬הלשכה‭ ‬המרכזית‭ ‬לסטטיסטיקה‭ ‬במהלך‭ ‬השנים‭ ‬2011-2015‭ ‬החלה‭ ‬בנייתן‭ ‬של‭ ‬5,833‭ ‬יחידות‭ ‬דיור‭ ‬באשקלון‭" ‬מספר‭ ‬היועץ‭ ‬הבכיר‭ ."‬בימים‭ ‬אלו‭ ‬פורסם‭ ‬על‭ ‬התקדמות‭ ‬בתכנית‭ "‬המחיר‭ ‬למשתכן‭" ‬ועל‭ ‬כך‭ ‬שישווקו‭ ‬2,500‭ ‬דירות‭ ‬במסגרת‭ ‬פרויקט‭ ‬זה‭. ‬על‭ ‬מנת‭ ‬שההשפעה‭ ‬של‭ ‬התכנית‭ ‬תהיה‭ ‬משמעותית‭ ‬על‭ ‬רמת‭ ‬המחירים‭ ‬יש‭ ‬צורך‭ ‬שמספר‭ ‬התחלות‭ ‬הבניה‭ ‬לשנה‭ ‬במסגרת‭ ‬פרויקט‭ ‬זה‭ ‬יהיה‭ ‬בהיקף‭ ‬גבוה‭ ‬יותר‭ ‬וכך‭ ‬יגדל‭ ‬היצע‭ ‬הדירות‭ ‬וההשפעה‭ ‬של‭ ‬התכנית‭ ‬על‭ ‬מחירי‭ ‬הדיור‭ ‬בעיר‭ ‬יהיה‭ ‬גבוה‭ ‬יותר‭.‬

מהצד‭ ‬השני‭ ‬יש‭ ‬לזכור‭ ‬שתהליך‭ ‬של‭ ‬בניה‭ ‬אינו‭ ‬תהליך‭ ‬קצר‭ ‬וישנו‭ ‬צורך‭ ‬בפרק‭ ‬זמן‭ ‬הן‭ ‬להיבטי‭ ‬התכנון‭ ‬והן‭ ‬להיבטי‭ ‬הביצוע‭, ‬על‭ ‬מנת‭ ‬לבנות‭ ‬בהיקפים‭ ‬כאלו‭ ‬צריכה‭ ‬להיות‭ ‬הן‭ ‬יכולת‭ ‬והן‭ ‬רצון‭ ‬מצד‭ ‬הקבלנים‭. ‬במקומות‭ ‬אחרים‭ ‬בארץ‭, ‬מספר‭ ‬הקבלנים‭ ‬אשר‭ ‬נגשו‭ ‬למכרזים‭ ‬לא‭ ‬היה‭ ‬גבוה‭. ‬ועל‭ ‬כן‭, ‬התכנית‭ ‬טרם‭ ‬יצרה‭ ‬השפעה‭ ‬על‭ ‬מחירי‭ ‬הדיור‭.‬

עקב‭ ‬טוען‭ ‬כי‭ ‬ניצני‭ ‬השינוי‭ ‬מורגשים‭ ‬כבר‭ ‬עכשיו‭ ."‬כבר‭ ‬עתה‭ ‬מרגישים‭ ‬העוסקים‭ ‬בתחום‭ ‬הנדל‭"‬ן‭ ‬בעיר‭ ‬ובהם‭: ‬בנקאי‭ ‬משכנתאות‭, ‬קבלנים‭ ‬ויועצי‭ ‬נדל‭"‬ן‭ ‬שהשוק‭ "‬קר‭", ‬כלומר‭ ‬מספר‭ ‬העסקאות‭ ‬נמוך‭ ‬מאד‭. ‬הסיבות‭ ‬למיעוט‭ ‬במספר‭ ‬העסקאות‭ ‬הינו‭ ‬רב‭ ‬העיקריות‭ ‬שבהן‭ ‬הן‭: ‬חוסר‭ ‬הוודאות‭, ‬רמות‭ ‬המחירים‭ ‬הגבוהות‭ ‬ועלויות‭ ‬המימון‭.‬

חוסר‭ ‬הוודאות‭ – ‬כאשר‭ ‬ישנו‭ ‬חוסר‭ ‬וודאות‭ ‬בענף‭ ‬מתרחשות‭ ‬שתי‭ ‬פעולות‭ ‬במקביל‭, ‬מהצד‭ ‬האחד‭ ‬רוכשים‭ ‬פוטנציאליים‭ ‬בין‭ ‬אם‭ ‬מדובר‭ ‬ברוכשי‭ ‬דירה‭ ‬ראשונה‭ ‬ובין‭ ‬אם‭ ‬מדובר‭ ‬במשפרי‭ ‬דיור‭ ‬שני‭ ‬הקהלים‭ ‬הללו‭ ‬עוצרים‭ ‬לחשיבה‭. ‬מהצד‭ ‬השני‭ ‬הקבלנים‭ ‬מאטים‭ ‬את‭ ‬קצב‭ ‬הכניסה‭ ‬לפרויקטים‭ ‬חדשים‭ ‬ברגע‭ ‬שהם‭ ‬מרגישים‭ ‬חוסר‭ ‬וודאות‭.‬

רמות‭ ‬המחירים‭ ‬‮–‬‭ ‬זוג‭ ‬צעיר‭ ‬שמעוניין‭ ‬לרכוש‭ ‬דירת‭ ‬4‭ ‬חדרים‭ ‬באשקלון‭ ‬בשווי‭ ‬של‭ ‬כ‭- ‬1.2‭ ‬מיליון‭ ‬₪‭, ‬צריך‭ ‬מעל‭ ‬300‭ ‬אלף‭ ‬₪‭ ‬הון‭ ‬עצמי‭ ‬ולאחר‭ ‬מכן‭ ‬הוא‭ ‬יצטרך‭ ‬לשלם‭ ‬לפחות‭ ‬עוד‭ ‬4,000‭ ‬₪‭ ‬לחודש‭ ‬משכנתא‭ ‬למשך‭ ‬של‭ ‬30‭ ‬שנים‭. ‬מספר‭ ‬הזוגות‭ ‬שמסוגל‭ ‬לעמוד‭ ‬בשני‭ ‬התנאים‭ ‬הללו‭ ‬אינו‭ ‬גבוה‭ ‬ומתוך‭ ‬אלו‭ ‬שמסוגלים‭ ‬לא‭ ‬כולם‭ ‬רוצים‭ ‬לקחת‭ ‬על‭ ‬עצמם‭ ‬התחייבות‭ ‬כספית‭ ‬כל‭ ‬כך‭ ‬עלויות‭ ‬המימון‭ ‬‮–‬‭ ‬על‭ ‬פי נתוני‭ ‬בנק‭ ‬ישראל‭ ‬הריבית‭ ‬הממוצעת‭ ‬על‭ ‬משכנתאות‭ ‬צמודות‭ ‬מדד‭ ‬עלתה‭ ‬מכ‭- ‬2.05%‭ ‬בחודש‭ ‬06-2015לכ‭- ‬3.84%‭ ‬בחודש‭ ‬12-2016‭. ‬כלומר‭ ‬במהלך‭ ‬השנה‭ ‬וחצי‭ ‬האחרונות‭ ‬עלה‭ ‬שיעור‭ ‬הריבית‭ ‬בתחום‭ ‬המשכנתאות‭ ‬בכ‭- ‬1.8%‭. ‬עלויות‭ ‬אלו‭ ‬גורמות‭ ‬לכך‭ ‬שההחזר‭ ‬החודשי‭ ‬על‭ ‬משכנתא‭ ‬של‭ ‬500‭ ‬אלף‭ ‬₪‭ ‬ל‭- ‬20‭ ‬שנים‭ ‬עומד‭ ‬היום‭ ‬על‭ ‬כ‭- ‬3,000‭ ‬₪‭ ‬לעומת‭ ‬כ‭- ‬2,500‭ ‬₪‭ ‬לפני‭ ‬כשנה‭ ‬וחצי‭. ‬במשכנתא‭ ‬של‭ ‬900‭ ‬אלף‭ ‬₪‭ ‬ל‭- ‬30‭ ‬שנים‭ ‬ההחזר‭ ‬עלה‭ ‬בכ‭- ‬900‭ ‬₪‭ ‬לחודש‭, ‬מ‭- ‬3,500‭ ‬₪‭ ‬לפני‭ ‬שנה‭ ‬וחצי‭ ‬לכ‭- ‬4,400‭ ‬₪‭ ‬היום‭. ‬כלומר‭, ‬עליית‭ ‬הריבית‭, ‬ללא‭ ‬קשר‭ ‬לעליית‭ ‬המחירים‭, ‬ייקרה‭ ‬את‭ ‬עלות‭ ‬הדירה‭ ‬הכוללת‭ (‬מחיר‭ ‬הדירה‭ ‬ומחיר‭ ‬הכסף‭) ‬בכ‭- ‬120‭ ‬אלף‭ ‬₪‭ ‬בדוגמא‭ ‬הראשונה‭ ‬ובכ‭- ‬324‭ ‬אלף‭ ‬₪‭ ‬בדוגמא‭ ‬השנייה‭.‬

עקב‭ ‬ממשיך‭ ‬ומנתח‭ ‬את‭ ‬המציאות‭ ‬המהווה‭, "‬כמי‭ ‬שעוסק‭ ‬התחום‭ ‬הייעוץ‭ ‬הכלכלי‭ ‬ובין‭ ‬היתר‭ ‬מלווה‭ ‬זוגות‭ ‬ומשקיעים‭ ‬בתחום‭ ‬הנדל‭"‬ן‭, ‬אני‭ ‬חש‭ ‬שהמגמה‭ ‬של‭ ‬עליית‭ ‬שיעור‭ ‬הריבית‭ ‬על‭ ‬המשכנתאות‭ ‬היא‭ ‬זו‭ ‬שמשפיעה‭ ‬על‭ ‬הביקוש‭ ‬באופן‭ ‬החד‭ ‬ביותר‭ ‬והיא‭ ‬זו‭ ‬שגורמת‭ ‬למיעוט‭ ‬העסקאות‭. ‬מכיוון‭ ‬שעליית‭ ‬שיעור‭ ‬הריבית‭ ‬בתחום‭ ‬המשכנתאות‭ ‬הייתה‭ ‬ללא‭ ‬קשר‭ ‬לריבית‭ ‬במשק‭ ‬שנותרה‭ ‬ללא‭ ‬שינוי‭ ‬לאורך‭ ‬כל‭ ‬התקופה‭ ‬האמורה‭, ‬יש‭ ‬להניח‭ ‬שעליית‭ ‬הריביות‭ ‬במשק‭ ‬תגרור‭ ‬בעתיד‭ ‬עלייה‭ ‬נוספת‭ ‬בריבית‭ ‬על‭ ‬המשכנתאות‭ ‬דבר‭ ‬שיוציא‭ ‬יותר‭ ‬זוגות‭ ‬מהשוק‭".‬

‮ ‬

מה‭ ‬לדעתך‭ ‬צריך‭ ‬לעשות‭ ‬זוג‭ ‬צעיר‭?‬

‭"‬אתמול‭, ‬היום‭ ‬וגם‭ ‬מחר‭ ‬ייעוץ‭ ‬כלכלי‭ ‬לעולם‭ ‬יהיה‭ ‬מוצר‭ ‬אישי‭. ‬מה‭ ‬שנכון‭ ‬למשפחה‭ ‬אחת‭ ‬לא‭ ‬נכון‭ ‬למשפחת‭ ‬אחרת‭ ‬וכך‭ ‬גם‭ ‬לגבי‭ ‬משקיעים‭ ‬בתחום‭ ‬הנדל‭"‬ן‭ ‬ובכלל‭. ‬יחד‭ ‬עם‭ ‬זאת‭, ‬העקרונות‭ ‬הבסיסיים‭ ‬בקבלת‭ ‬החלטה‭ ‬בתחום‭ ‬זה‭ ‬הם‭: ‬מהי‭ ‬מטרת‭ ‬הרכישה‭? ‬מהו‭ ‬שיעור‭ ‬ההון‭ ‬העצמי‭? ‬מהי‭ ‬יכולת‭ ‬ההחזר‭? ‬נתונים‭ ‬אלו‭ ‬אינם‭ ‬קשורים‭ ‬לרמת‭ ‬המחירים‭ ‬בשוק‭ ‬ו‭/‬או‭ ‬לשיעור‭ ‬הריבית‭ ‬בשוק‭, ‬אך‭ ‬ההמלצות‭ ‬לפעולה‭ ‬תהיינה‭ ‬בהתאם‭ ‬לנתונים‭ ‬האישיים‭ ‬הקיימים‭ ‬והחזויים‭ ‬ולמצב‭ ‬השוק‭ ‬הקיים‭".‬

ומה‭ ‬חושבים‭ ‬על‭ ‬הסוגיה‭ ‬מי‭ ‬שחיים‭ ‬אותה‭ ‬יום‭ ‬יום‭, "‬אני‭ ‬חושב‭ ‬שזה‭ ‬ישפיע‭ ‬על‭ ‬המחירים‭, ‬מחיר‭ ‬למשתכן‭ ‬כבר‭ ‬יצא‭ ‬בשני‭ ‬מקומות‭ ‬באשקלון‭, ‬יחד‭ ‬עם‭ ‬זאת‭ ‬התהליך‭ ‬עדיין‭ ‬ארוך‭", ‬טוען‭ ‬אחד‭ ‬מבעלי‭ ‬קבוצת‭ ‬נסים‭ ‬ימין‭ ‬דידי‭ ‬ימין‭, ‬קבלן‭ ‬הבונה‭ ‬מאות‭ ‬יחידות‭ ‬דיור‭ ‬באשקלון‭ ‬ומחוצה‭ ‬לה‭. "‬מיום‭ ‬שזכית‭ ‬במכרז‮ ‬‭ ‬לוקח‭ ‬זמן‭ ‬עד‭ ‬שמתחילים‭ ‬לבנות‭ ‬ורק‭ ‬אז‭ ‬יש‭ ‬הגרלות‭. ‬המחירים‭ ‬ירדו‭ ‬זה‭ ‬כן‭ ,‬אבל‭ ‬זה‭ ‬יקרה‭ ‬לדעתי‭ ‬רק‭ ‬עוד‭ ‬שנתיים‭, ‬לכן‭ ‬אני‭ ‬ממליץ‭ ‬למני‭ ‬שלא‭ ‬קנה‭ ‬לחכות‭. ‬בנוסף‭ ‬אני‭ ‬מבין‮ ‬‭ ‬אני‭ ‬מבין‭ ‬מהעירייה‭ ‬שעבודות‭ ‬הפיצוי‭ ‬יבוצעו‭ ‬מהר‭ ‬ומהמגרשים‭ ‬ישוחררו‭ ‬ליזם‭ ‬בזמן‭ ‬מהיר‭ ‬יחסית‭. ‬זה‭ ‬יגרום‭ ‬לכך‭ ‬שההיתרים‭ ‬יגיעו‭ ‬מהר‭ ‬והביצוע‭ ‬יהיה‭ ‬מהר‭ , ‬והצפת‭ ‬השוק‭ ‬בכמות‭ ‬גדולה‭ ‬תתרום‭ ‬להורדת‭ ‬המחירים‭".‬

לדברי‭ ‬ימין‭ ‬יש‭ ‬יוצא‭ ‬דופן‭ ‬אחד‭ ‬שעלול‭ ‬לפגוע‭ ‬בירידת‭ ‬המחירים‭. "‬יכול‭ ‬לקרות‭ ‬מצב‭ ‬בו‭ ‬יגיעו‭ ‬אנשים‭ ‬מבחוץ‭ ‬ויקנו‭ ‬דירות‭ ‬ואז‭ ‬המחירים‭ ‬לא‭ ‬ירדו‭, ‬כי‭ ‬הביקוש‭ ‬באשקלון‭ ‬לא‭ ‬ירד‭. ‬אם‭ ‬יתנו‭ ‬עדיפות‭ ‬לתושבי‭ ‬העיר‭ ‬זה‭ ‬יענה‭ ‬על‭ ‬ביקוש‭ ‬לא‭ ‬קטן‭.‬

Loading...