מדריך לרכישת דירה בעלת פוטנציאל השבחה

0 1

מאת‭: ‬גילעד‭ ‬ושדי‭ ,‬עו”ד‭ ‬ומגשר‮ ‬

למרות‭ ‬ההצהרות‭ ‬החוזרות‭ ‬והנשנות‭ ‬בעשור‭ ‬האחרון‭ ‬כי‭ ‬שוק‭ ‬הנדל”ן‭ ‬המקומי‭ ‬נמצא‭ ‬בסוג‭ ‬של‭ ‬בועה‭ ‬שעתידה‭ ‬להתפוצץ‭, ‬הדבר‭ ‬אינו‭ ‬קורה‭ ‬לעת‭ ‬עתה‭ ‬ומחירי‭ ‬הדירות‭ ‬ממשיכים‭ ‬לעלות‭ ‬בקצב‭ ‬מסחרר‭. ‬מספר‭ ‬שרי‭ ‬ממשלה‭ ‬אשר‭ ‬מנסים‭ ‬בשלל‭ ‬שיטות‭ ‬להוריד‭ ‬את‭ ‬מחירי‭ ‬הנדל”ן‭ ‬נוחלים‭ ‬תבוסה‭ ‬פעם‭ ‬אחר‭ ‬פעם‭ ‬ובשנים‭ ‬האחרונות‭ ‬צפינו‭ ‬כיצד‭ ‬צעדים‭ ‬שנועדו‭ ‬להיטיב‭, ‬הרעו‭ ‬את‭ ‬מצב‭ ‬רוכשי‭ ‬הדירות‭ ‬וביחוד‭ ‬את‭ ‬מצבם‭ ‬של‭ ‬הזוגות‭ ‬הצעירים‭.‬

אז‭ ‬אם‭ ‬אינכם‭ ‬ממתינים‭ ‬לירידות‭ ‬המחירים‭ ‬כדאי‭ ‬לדעת‭ ‬כי‭ ‬בשוק‭ ‬הנדל”ן‭ ‬המקומי‭ ‬בו‭ ‬נדמה‭ ‬כי‭ ‬אין‭ ‬הפתעות‭ ‬מיוחדות‭ ‬ישנם‭ ‬מספר‭ ‬אפשרויות‭ ‬לרכישת‭ ‬נכסים‭ ‬בעלי‭ ‬פוטנציאל‭ ‬השבחה‭ ‬עתידי‭ ‬בטווחי‭ ‬זמן‭ ‬שונים‭.‬

תמ”א‭ ‬38

רכישת‭ ‬דירות‭ ‬בבניינים‭ ‬המיועדים‭ ‬לפרויקט‭ ‬תמ”א‭ ‬38‭ ‬יכולים‭ ‬להיות‭ ‬בעלי‭ ‬פוטנציאל‭ ‬השבחה‭ ‬פנטסטי‭ . ‬רכישת‭ ‬דירה‭ ‬בבניין‭ ‬כאמור‭ ‬יכולה‭ ‬להתבצע‭ ‬בשלושה‭ ‬שלבים‭ ‬שונים‭ ‬אשר‭ ‬ישפיעו‭ ‬על‭ ‬רמת‭ ‬המחיר‭ ‬של‭ ‬הדירה‭ :‬

שלב‭ ‬א‮’‬‭ – ‬רכישת‭ ‬דירה‭ ‬בבניין‭ ‬התואם‭ ‬את‭ ‬דרישות‭ ‬חוק‭ ‬התמ”א‭  ‬38‭ ‬‮–‬‭ ‬בניין‭ ‬אשר‭ ‬נתקבל‭ ‬לגביו‭ ‬היתר‭ ‬לפני‭ ‬1980‭ ‬ואשר‭ ‬נבנה‭ ‬על‭ ‬פי‭ ‬תקן‭ ‬קונסטרוקטיבי‭ ‬ישן‭. ‬

בניינים‭ ‬רבים‭ ‬אשר‭ ‬נמצאים‭ ‬תחת‭ ‬הגדרת‭ ‬החוק‭, ‬רחוקים‭ ‬מאפשרות‭ ‬לקיום‭ ‬פרויקט‭ ‬בשטחם‭ ‬ועל‭ ‬כן‭ ‬יש‭ ‬לבחון‭ ‬כל‭ ‬בניין‭ ‬לגופו‭. ‬הבניינים‭ ‬בהם‭ ‬ההתכנות‭ ‬הגבוהה‭ ‬ביותר‭ ‬לקיום‭ ‬פרויקט‭ ‬של‭ ‬תמ”א‭ ‬38‭ ‬הם‭:‬

בניינים‭ ‬הנמצאים‭ ‬באזורים‭ ‬בעלי‭ ‬מחיר‭ ‬של‭ ‬15,000‭ ‬₪‭ ‬למ”ר‭ ‬דירה‭ ‬חדשה‭.‬

בניינים‭ ‬בעלי‭ ‬3‭ ‬קומות‭ ‬ומטה‭.‬

בניינים‭ ‬בעלי‭ ‬שטחים‭ ‬סביב‭ ‬הבניין‭ ‬ואשר‭ ‬דפנותיהם‭ ‬רחוקות‭ ‬דיו‭ ‬מקווי‭ ‬הבניין‭ ,‬וזאת‭ ‬לשם‭ ‬בניית‭ ‬ממ”ד‭, ‬מרפסת‭ ‬ושאר‭ ‬תוספות‭ ‬בנייה‭ ‬אפשריות‭.‬

בניינים‭ ‬בעלי‭ ‬3‭ ‬דירות‭ ‬בקומה‭ ‬ומעלה‭.‬

בניינים‭ ‬בהם‭ ‬יש‭ ‬אפשרות‭ ‬להקמת‭ ‬חניות‭ ‬עבור‭ ‬דירות‭ ‬היזם‭ ‬לפחות‭.‬

בניינים‭ ‬אשר‭ ‬גג‭ ‬הבניין‭ ‬משותף‭ ‬ושייך‭ ‬לכלל‭ ‬הדיירים‭ .‬

לא‭ ‬כל‭ ‬הסעיפים‭ ‬לעיל‭ ‬חייבים‭ ‬להתקיים‭ ‬על‭ ‬מנת‭ ‬לקיים‭ ‬פרויקט‭ ‬תמ”א‭ ‬38‭, ‬אך‭ ‬הפוטנציאל‭ ‬בהתקיימותם‭ ‬גבוה‭ ‬משמעותית‭.‬

שלב‭ ‬ב‮’‬‭ ‬‮–‬‭ ‬רכישת‭ ‬דירה‭ ‬לאחר‭ ‬חתימת‭ ‬חוזה‭/‬החלטת‭ ‬ועדה‭ ‬מקומית‭ ‬לאשר‭ ‬את‭ ‬הפרויקט‭ ‬‮–‬‭ ‬מחיר‭ ‬רכישת‭ ‬דירה‭ ‬בשלב‭ ‬זה‭ ‬יגלם‭ ‬חלק‭ ‬מפוטנציאל‭ ‬ההשבחה‭ ‬הגלום‭ ‬בדירה‭ ‬זו‭ ‬בהתקיימות‭ ‬הפרויקט‭. ‬למרות‭ ‬זאת‭ ‬לאלו‭ ‬שאינם‭ ‬חוששים‭ ‬ממגורים‭ ‬ו‭/‬או‭ ‬מציאת‭ ‬שוכר‭ ‬לתקופת‭ ‬הבנייה‭ ‬יכולה‭ ‬זו‭ ‬להיות‭ ‬השקעה‭ ‬מניבה‭ ‬בטווח‭ ‬זמן‭ ‬של‭ ‬1.5‭ ‬‮–‬‭ ‬3‭ ‬שנים‭.‬

כמובן‭ ‬שיש‭ ‬לבדוק‭ ‬היטב‭ ‬את‭ ‬חוזה‭ ‬התמ”א‭ ‬בין‭ ‬היזם‭ ‬לדיירים‭ ‬מכיוון‭ ‬שהנכם‭ ‬נכנסים‭ ‬בנעלי‭ ‬הדייר‭ ‬שחתם‭ ‬על‭ ‬החוזה‭. ‬במידה‭ ‬ואין‭ ‬החלטת‭ ‬ועדה‭ ‬ודאו‭ ‬כי‭ ‬הרוב‭ ‬היחסי‭ ‬הדרוש‭ ‬חתם‭ ‬על‭ ‬החוזה‭ ‬והפרויקט‭ ‬ותכנונו‭ ‬עומדים‭ ‬בלו”ז‭.‬

שלב‭ ‬ג‮’‬‭ ‬‮–‬‭ ‬רכישת‭ ‬דירה‭ ‬לאחר‭ ‬קבלת‭ ‬היתר‭ ‬ולפני‭ ‬תחילת‭ ‬העבודות‭ ‬‮–‬‭ ‬בעלי‭ ‬דירות‭ ‬רבים‭ ‬ממהרים‭ ‬למכור‭ ‬את‭ ‬דירותיהם‭ ‬לאחר‭ ‬קבלת‭ ‬ההיתר‭ ‬ולפני‭ ‬תחילת‭ ‬העבודות‭ ‬בעיקר‭ ‬בשל‭ ‬הפחד‭ ‬שאוחז‭ ‬בהם‭ ‬בכל‭ ‬הנוגע‭ ‬למגורים‭ ‬בבניין‭ ‬בתקופת‭ ‬הבנייה‭. ‬על‭ ‬כן‭ ‬זו‭ ‬הזדמנות‭ ‬לרכוש‭ ‬דירה‭ ‬אשר‭ ‬בוודאות‭ ‬גבוהה‭ ‬תהפוך‭ ‬לחדשה‭ ‬וגדולה‭ ‬יותר‭ ‬ותבצע‭ ‬השבחה‭ ‬של‭ ‬20%-35%‭  ‬בטווח‭ ‬זמן‭ ‬של‭ ‬שנה‭ ‬וחצי‭.‬

Pre-sale

לאלו‭ ‬המעוניינים‭ ‬לרכוש‭ ‬דירות‭ ‬חדשות‭ ‬מקבלן‭ ‬מומלץ‭ ‬לחפש‭ ‬פרויקטים‭ ‬בשלבי‭ ‬טרום‭ ‬מכירה‭ ‬הנקראים‭ ‬בלשון‭ ‬הלעז‭ ‬pre-sale‭  (‬פרי‭-‬סייל‭) ‬ובעברית‭ ‬תקנית‭ ‬‮–‬‭ ‬מכירה‭ ‬מוקדמת‭.  ‬שלב‭ ‬המכירה‭ ‬המוקדמת‭ ‬איננו‭ ‬נועד‭ ‬על‭ ‬מנת‭ ‬להיטיב‭ ‬עם‭ ‬רוכשי‭ ‬הדירות‭ ‬בישראל‭ ‬אלא‭ ‬על‭ ‬מנת‭ ‬לגייס‭ ‬הון‭ ‬לשם‭ ‬הנעת‭ ‬הפרויקט‭ ‬הנמצא‭ ‬בשלבי‭ ‬תכנון‭ ‬מתקדמים‭. ‬בחלק‭ ‬מהמקרים‭ ‬שלב‭ ‬הפרי‭-‬סייל‭ ‬הוא‭ ‬שלב‭ ‬גיוס‭ ‬ההון‭ ‬העיקרי‭ ‬של‭ ‬היזם‭ ‬שאיננו‭ ‬רוצה‭ ‬או‭ ‬במקורות‭ ‬מימון‭ ‬חיצוניים‭ ‬או‭ ‬אינו‭ ‬יכול‭ ‬להשיגם‭. ‬מקורות‭ ‬מימון‭ ‬חיצוניים‭ ‬אלו‭ – ‬עלותם‭ ‬רבה‭ ‬ועל‭ ‬כן‭ ‬מעדיף‭ ‬הוא‭ ‬לממן‭ ‬את‭ ‬הפרויקט‭ ‬על‭ ‬ידי‭ ‬מכירת‭ ‬דירות‭ ‬מוקדמת‭. ‬ע”י‭ ‬פריסת‭ ‬תשלומים‭ ‬לפי‭ ‬קצב‭ ‬הבנייה‭ ‬ובהתאם‭ ‬לחוק‭ ‬המכר‭ ‬יוכל‭ ‬לממן‭ ‬את‭ ‬הקמת‭ ‬הפרויקט‭.‬

על‭ ‬פי‭ ‬רוב‭ , ‬ימכור‭ ‬היזם‭ ‬מספר‭ ‬דירות‭ ‬מוגבל‭ ‬במכירה‭ ‬מוקדמת‭ ‬על‭ ‬מנת‭ ‬להזרים‭ ‬דם‭ (‬כסף‭) ‬בעורקי‭ ‬הפרויקט‭. ‬על‭ ‬כן‭ ‬לא‭ ‬תמיד‭ ‬נשמע‭ ‬על‭ ‬מכירה‭ ‬מוקדמת‭ ‬בפרויקטים‭ ‬ויש‭ ‬לחפש‭ ‬על‭ ‬מנת‭ ‬למצוא‭.‬

במכירה‭ ‬מוקדמת‭ ‬של‭ ‬דירות‭ ‬חדשות‭ ‬בפרויקטים‭ ‬של‭ ‬תמ”א‭ ‬38‭ ‬ו‭/‬או‭ ‬פינוי‭ ‬בינוי‭ ‬יש‭ ‬לוודא‭ ‬כי‭ ‬יש‭ ‬לפחות‭ ‬“החלטת‭ ‬ועדה‭ ‬מקומית”‭ ‬וכי‭ ‬אין‭ ‬עיכובים‭ ‬מיוחדים‭ ‬בהנעת‭ ‬הפרויקט‭. ‬במכירה‭ ‬מוקדמת‭ ‬בפרויקט‭ ‬חדש‭ ‬יש‭ ‬לוודא‭ ‬כי‭ ‬הקרקע‭ ‬נרכשה‭ ‬ע”י‭ ‬הקבלן‭ ‬ו‭/‬או‭ ‬יועדה‭ ‬לו‭ ‬במקרים‭ ‬מסוימים‭ ‬וכי‭ ‬יש‭ ‬לו‭ ‬החלטת‭ ‬ועדה‭ ‬מקומית‭. ‬כמו‭ ‬כן‭ ‬עד‭ ‬להיתר‭ ‬הבנייה‭ ‬יש‭ ‬לוודא‭ ‬כי‭ ‬הכספים‭ ‬המועברים‭ ‬בחתימת‭ ‬החוזה‭ ‬עוברים‭ ‬לחשבון‭ ‬נאמנות‭ .‬

ובכל‭ ‬מקרה‭, ‬אין‭ ‬לבצע‭ ‬עסקאות‭ ‬מעין‭ ‬אלו‭ ‬ו‭/‬או‭ ‬“הרשמה‭ ‬מוקדמת”‭ ‬ללא‭ ‬ייעוץ‭ ‬וליווי‭ ‬של‭ ‬עו”ד‭.‬

אזורים‭ ‬מתפתחים

ברחבי‭ ‬הארץ‭ ‬ישנם‭ ‬מוקדים‭ ‬בהם‭ ‬עליית‭ ‬מחירי‭ ‬הנדל”ן‭ ‬תופסת‭ ‬תאוצה‭ ‬ורוכשי‭ ‬הדירות‭ ‬באזורים‭ ‬אלו‭ ‬הגיעו‭ ‬על‭ ‬פי‭ ‬סקרי‭ ‬המחירים‭ ‬לתשואות‭ ‬של‭ ‬עד‭ ‬17%‭ ‬בשנה‭. ‬עליות‭ ‬מחירים‭ ‬יכולות‭ ‬להתרחש‭ ‬בשל‭ ‬מספר‭ ‬סיבות‭ ‬עיקריות‭:‬

פיתוח‭ ‬אזורי‭ ‬מוגבר‭ ‬והתחלות‭ ‬בנייה‭ ‬חדשות‭ ‬בעיר‭. ‬לדוגמא‭: ‬עכו‭.‬

חיסול‭ ‬מלאי‭ ‬קרקעות‭ ‬פנויות‭ ‬לבנייה‭. ‬ביקוש‭ ‬באזורים‭ ‬אלו‭ ‬מוביל‭ ‬לעליות‭ ‬מחירים‭. ‬לדוגמא‭: ‬אשקלון‭ ‬וראש‭ ‬העין‭.‬

פיתוח‭ ‬מקומות‭ ‬עבודה‭ ‬ואזורי‭ ‬תעשייה‭. ‬לדוגמא‭: ‬קריית‭ ‬גת‭.‬

עולים‭ ‬חדשים‭ ‬אשר‭ ‬רוכשים‭ ‬מלאי‭ ‬דירות‭ ‬קיימות‭ ‬למגורים‭ ‬והשקעה‭ . ‬לדוגמא‭: ‬נתניה‭ ‬ואשדוד‭.‬

תחבורה‭ ‬ציבורית‭, ‬הקמת‭ ‬קווי‭ ‬רכבת‭ ‬חדשים‭ ‬לדוגמא‭: ‬הרחבת‭ ‬כביש‭ ‬6‭ , ‬קו‭ ‬רכבת‭ ‬העמקים‭ (‬עפולה‭).‬

שיווק‭ ‬עירוני‭ ‬ופעולות‭ ‬מיתוג‭ ‬וכניסת‭ ‬אוכלוסיות‭ ‬חדשות‭ ‬וגרעינים‭ ‬של‭ ‬זוגות‭ ‬צעירים‭ . ‬לדוגמא‭: ‬לוד‭ ‬ועכו‭.‬

מדי‭ ‬חודש‭ ‬מתפרסמות‭ ‬במדורי‭ ‬הכלכלה‭ ‬רשימות‭ ‬אזורים‭ ‬בהם‭ ‬נרשמות‭ ‬עליות‭ ‬מחירים‭. ‬מעקב‭ ‬אחרי‭ ‬סקרים‭ ‬ועקומות‭ ‬למידה‭ ‬בנושא‭ ‬רכישת‭ ‬דירות‭ ‬בישראל‭ ‬וכן‭ ‬לימוד‭ ‬וחקר‭ ‬עצמאי‭ ‬יוכלו‭ ‬להניב‭ ‬פרי‭ ‬לאחר‭ ‬השבחה‭ ‬עתידית‭.‬

כותב‭ ‬המאמר‭, ‬עו”ד‭ ‬גילעד‭ ‬ושדי‭ ‬מומחה‭ ‬בתחום‭ ‬הנדל”ן‭. ‬מלווה‭ ‬דיירים‭ ‬בפרויקטים‭ ‬של‭ ‬תמ”א‭ ‬38‭ ‬ופינוי‭ ‬בינוי‭ ‬ברחבי‭ ‬הארץ‭ .‬

אתר‭: ‬WWW.VASHDI.CO.IL

Loading...