זה שעולה, או זה שיורד

למרות‭ ‬כל‭ ‬הדיבורים‭ ‬על‭ ‬צפי‭ ‬לירידת‭ ‬מחירי‭ ‬הדירות‭ ‬בישראל‭ ‬ובאשקלון‭ ‬בפרט‭, ‬מחירי‭ ‬הדירות‭ ‬ממשיכים‭ ‬לעלות‭ ‬האם‭ ‬המחירים‭ ‬צפויים‭ ‬לרדת‭ ‬והאם‭ ‬עדיין‭ ‬כדאי‭ ‬לקנות‭ ‬דירה‭ ‬חדשה‭? "‬מדובר‭ ‬בהחלטה‭ ‬אינדיבידואלית‭ ‬לכל‭ ‬קונה‭, ‬בפגישה‭ ‬אישית‭ ‬אני‭ ‬יכול‭ ‬לבדוק‭ ‬את‭ ‬הנתונים‭ ‬ששונים‭ ‬לכל‭ ‬קונה‭ ‬ואז‭ ‬להמליץ‭ ‬על‭ ‬הצעד‭ ‬הנכון‭", ‬מסביר‭ ‬בעל‭ ‬חברת‭ "‬עין‭ ‬צופיה‭ ‬לייעוץ‭ ‬כלכלי‭" ‬צפריר‭ ‬עקב‭.‬

גם‭ ‬בלי‭ ‬לבצע‭ ‬סקר‭ ‬מקצועי‭ ‬איכותי‭ ‬ומקיף‭, ‬ניתן‭ ‬כמעט‭ ‬בוודאות‭ ‬לקבע‭ ‬כי‭ ‬אחד‭ ‬מנושאי‭ ‬השיחה‭ ‬הפופולאריים‭ ‬ביותר‭ ‬בישראל‭ ‬של‭ ‬השנים‭ ‬האחרונות‭ ‬הוא‭ ‬מחירי‭ ‬הדירות‭. ‬בשנים‭ ‬האחרונות‭ ‬למעשה‭ ‬משנת‭ ‬2009‭ ‬לערך‭ ‬החלה‭ ‬עליה‭ ‬תלולה‭ ‬במחירי‭ ‬הדירות‭, ‬עליה‭ ‬שבחלק‭ ‬מהמקרים‭ ‬אף‭ ‬הגיעה‭ ‬ל‭-‬100‭ ‬אחוזים‭ ‬תוך‭ ‬פחות‭ ‬מעשר‭ ‬שנים‭. ‬זוגות‭ ‬צעירים‭ ‬רבים‭ ‬כמו‭ ‬גם‭ ‬מתלבטים‭ ‬אחרים‭ ‬יושבים‭ ‬זמן‭ ‬רב‭ ‬על‭ ‬הגדר‭, ‬תוך‭ ‬שהם‭ ‬מחכים‭ ‬להבטחות‭ ‬על‭ ‬הירידה‭ ‬שהנה‭ ‬היא‭ ‬כבר‭ ‬כאן‭. ‬בכלל‭ ‬נדמה‭ ‬שאין‭ ‬דמות‭ ‬ממשלתית‭ ‬בישראל‭ ‬שבתחום‭ ‬אחריותה‭ ‬נמצא‭ ‬הדיור‭, ‬או‭ ‬כל‭ ‬פוליטיקאי‭ ‬או‭ ‬גורם‭ ‬מקצועי‭  ‬שלא‭ ‬הבטיח‭ ‬בשנים‭ ‬האחרונות‭ ‬הרים‭ ‬וגבעות‭ ‬בקשר‭ ‬למחירי‭ ‬הנדל‭"‬ן‭. ‬כולם‭ ‬דיברו‭ ‬על‭ ‬כך‭ ‬שהמחירים‭ ‬ירדו‭ ‬בקרוב‭, ‬וזה‭ ‬רק‭ ‬שאלה‭ ‬של‭ ‬זמן‭. ‬הגדיל‭ ‬לעשות‭ ‬השר‭ ‬משה‭ ‬כחלון‭ ‬שר‭ ‬האוצר‭ ‬שאף‭ ‬הכריז‭ ‬כי‭ ‬אם‭ ‬מחירי‭ ‬הדירות‭ ‬לא‭ ‬ירדו‭ ‬הוא‭ ‬לא‭ ‬ירוץ‭ ‬לקדנציה‭ ‬נוספת‭ ‬בכנסת‭. ‬כולם‭ ‬דיברו‭ ‬על‭ ‬הבניה‭ ‬המואצת‭ ‬של‭ ‬עשרות‭ ‬אלפי‭ ‬יחידות‭ ‬‮–‬‭ ‬בניה‭ ‬שבוודאי‭ ‬תאיץ‭ ‬את‭ ‬ירידת‭ ‬המחירים‭ ‬לה‭ ‬כולם‭ ‬מחכים‭- ‬אבל‭ ‬בפועל‭ ‬לא‭ ‬רק‭ ‬שהירידה‭ ‬לא‭ ‬הגיעה‭ , ‬המחרים‭ ‬ממשיכים‭ ‬לעלות‭.‬

גם‭ ‬באשקלון‭ ‬המגמה‭ ‬נמשכת‭ ‬כלפי‭ ‬מעלה‭, ‬מי‭ ‬שקנה‭ ‬דירה‭ ‬בעיר‭ ‬בשנת‭ ‬2008‭ ‬עשה‭ ‬את‭ ‬עסקת‭ ‬חייו‭, ‬ויתכן‭ ‬מאוד‭ ‬שאף‭ ‬הצליח‭ ‬להכפיל‭ ‬את‭ ‬ערכה‭. ‬אם‭ ‬מחירה‭ ‬אז‭ ‬של‭ ‬דירת‭ ‬4‭ ‬חדרים‭ ‬עמד‭ ‬על‭ ‬500-600‭ ‬אלף‭ ‬שקלים‭, ‬באוגוסט‭ ‬2016‭ ‬פורסם‭ ‬כי‭ ‬מחירה‭ ‬הממוצע‭ ‬של‭ ‬דירת‭ ‬4‭ ‬חדרים‭ ‬בעיר‭ ‬עומד‭ ‬על‭ ‬1.135‭ ‬מליון‭ ‬שקלים‭, ‬עליה‭ ‬של‭ ‬4‭ ‬אחוזים‭ ‬מהרבעון‭ ‬הראשון‭ ‬של‭ ‬2016‭. ‬הנתון‭ ‬היותר‭ ‬מדאיג‭ ‬הוא‭ ‬שזו‭ ‬עלייה‭ ‬של‭ ‬13‭ ‬אחוזים‭ ‬מהרבעון‭ ‬השני‭ ‬של‭ ‬שנת‭ ‬2015‭, ‬מה‭ ‬שבהחלט‭ ‬מלמד‭ ‬כי‭ ‬למרות‭ ‬הכל‭ ‬מגמת‭ ‬העלייה‭ ‬למרות‭ ‬הכל‭ ‬נמשכת‭. "‬כבר‭ ‬כמה‭ ‬שנים‭ ‬שאנחנו‭ ‬מחכים‭ ‬לירידה‭", ‬מספרת‭ ‬ענבל‭ ‬צעירה‭ ‬אשקלונית‭ ‬שמחכה‭ ‬לשעת‭ ‬הכושר‭ ‬לרכוש‭ ‬דירה‭ ‬בעיר‭ ‬הולדתה‭. "‬כל‭ ‬הזמן‭ ‬מבטיחים‭ ‬שירדו‭ ‬המחירים‭, ‬אבל‭ ‬בינתיים‭ ‬זה‭ ‬לא‭ ‬קורה‭, ‬מצד‭ ‬אחד‭ ‬אנחנו‭ ‬רוצים‭ ‬מאוד‭ ‬דירה‭ ‬מצד‭ ‬שני‭ ‬לא‭ ‬נתאבד‭ ‬בכדי‭ ‬שזה‭ ‬יקרה‭, ‬בינתיים‭ ‬פתחנו‭ ‬תכנית‭ ‬חיסכון‭ ‬שעובדת‭ ‬יפה‭  ‬ויש‭ ‬סכום‭ ‬מכובד‭ ‬שהצלחנו‭ ‬לחסוך‭, ‬ואנו‭ ‬ממתינים‭ ‬להתפתחויות‭, ‬אני‭ ‬באמת‭ ‬מקווה‭ ‬שבסוף‭ ‬נגשים‭ ‬את‭ ‬המטרה‭ ‬של‭ ‬דירה‭ ‬באשקלון‭".‬

השבוע‭ ‬פרסם‭ ‬בנק‭ ‬ישראל‭ ‬כי‭ ‬מחיר‭ ‬הדיור‭ ‬ממשכים‭ ‬לעלות‭ ‬בקצב‭ ‬גבוה‭, ‬זאת‭ ‬למרות‭ ‬ההאצה‭ ‬בבניה‭. ‬בנוסף‭ ‬ניתן‭ ‬אולי‭ ‬להתעודד‭ ‬מפרסומים‭ ‬שיצאו‭ ‬השבוע‭ ‬ועל‭ ‬פיהם‭ ‬חלה‭ ‬האטה‭ ‬משמעותית‭ ‬במספר‭ ‬עסקאות‭ ‬הנדל‭"‬ן‭ ‬שבוצעו‭ ‬בחודשים‭ ‬האחרונים‭. ‬עוד‭ ‬פורסם‭ ‬כי‭ ‬כעת‭ ‬ישנו‭ ‬שפל‭ ‬של‭ ‬חמש‭ ‬שנים‭ ‬בהיקף‭ ‬עסקאות‭ ‬הנדל‭"‬ן‭, ‬כאשר‭ ‬באוקטובר‭ ‬האחרון‭ ‬נרכשו‭ ‬רק‭ ‬4,700‭ ‬דירות‭. ‬אז‭ ‬חשש‭ ‬של‭ ‬קונים‭ ‬חדשים‭ ‬ומשקיעים‭  ‬לקנות‭ ‬דירות‭ ‬חדשות‭ ‬יש‭, ‬האצת‭ ‬בניה‭ ‬משמעותית‭ ? ‬יש‭ . ‬אבל‭ ‬מחיר‭ ‬דיור‭ ‬שיורדים‭? ‬לא‭ ‬ממש‭. ‬אז‭ ‬האם‭ ‬אותם‭ ‬סימנים‭ ‬מראים‭ ‬את‭ ‬בואו‭ ‬של‭ ‬האביב‭? ‬האם‭ ‬התסריט‭ ‬על‭ ‬ירידת‭ ‬מחירם‭ ‬בישראל‭ ‬בכלל‭ ‬ובאשקלון‭ ‬בפרט‭ ‬עומד‭ ‬להתגשם‭?‬

‭"‬הסיבה‭ ‬היחידה‭ ‬שאין‭ ‬ירידת‭ ‬מחירים‭ ‬באשקלון‭ , ‬היא‭ ‬היצע‭ ‬וביקוש‭" ‬מספר‭ ‬בעל‭ ‬חברת‭ "‬עין‭ ‬צופיה‭ ‬ייעוץ‭ ‬כלכלי‭ ", ‬צפריר‭ ‬עקב‭. "‬על‭ ‬פי‭ ‬נתוני‭ ‬הלשכה‭  ‬המרכזית‭ ‬לסטטיסטיקה‭ ‬באשקלון‭ ‬קיימת‭ ‬הגירה‭ ‬חיובית‭, ‬כלומר‭ ‬מגיעים‭ ‬תושבים‭ ‬חדשים‭ ‬מערים‭ ‬אחרות‭ ‬לגור‭ ‬באשקלון‭, ‬זאת‭ ‬כמובן‭ ‬מעבר‭ ‬לריבוי‭ ‬הטבעי‭. ‬כך‭ ‬שיש‭ ‬ביקוש‭, ‬אם‭ ‬המחירים‭ ‬עולים‭ ‬אז‭ ‬כפי‭ ‬הנראה‭ ‬ההיצע‭  ‬לא‭ ‬מספיק‭, ‬אם‭ ‬ההיצע‭ ‬היה‭ ‬גדל‭ ‬המחירים‭ ‬היו‭ ‬יורדים‭. ‬כך‭ ‬למשל‭ ‬אם‭ ‬הייתי‭ ‬בונה‭ ‬עכשיו‭ ‬100‭ ‬אלף‭ ‬דירות‭ ‬באשקלון‭  ‬המחירים‭ ‬בוודאות‭ ‬היו‭ ‬יורדים‭,‬אמנם‭ ‬היו‭ ‬דירות‭ ‬ריקות‭ ‬בחלקן‭ ‬אבל‭ ‬היצע‭ ‬מוגבר‭ ‬כזה‭ ‬היה‭ ‬מוריד‭ ‬בוודאות‭ ‬מחירים‭ ".‬

אבל‭ ‬על‭ ‬פי‭ ‬הסכם‭ ‬הגג‭ ‬צפויות‭ ‬להיבנות‭ ‬30‭ ‬אלף‭ ‬דירות‭ ‬איך‭ ‬זה‭ ‬לא‭ ‬משפיע‭?‬

‭"‬מי‭ ‬אמר‭ ‬שזה‭ ‬לא‭ ‬משפיע‭? ‬יתכן‭ ‬שבלי‭ ‬ההסכם‭ ‬היו‭ ‬קונים‭ ‬יותר‭ ‬כבר‭ ‬עכשיו‭ ‬ולא‭ ‬מחכים‭ ‬והמחירים‭ ‬היו‭ ‬עולים‭ ‬עוד‭ ‬יותר‭. ‬דבר‭ ‬שני‭ ‬ביקושים‭ ‬הם‭ ‬כיום‭, ‬אנשים‭ ‬לא‭ ‬יכולים‭ ‬לחכות‭ ‬שנתיים‭ ‬חמש‭ ‬או‭ ‬עשר‭ ‬שנים‭ ‬עד‭ ‬שהדירות‭ ‬יהיו‭ ‬מוכנות‭".‬

למה‭ ‬באמת‭  ‬חלקם‭ ‬לא‭ ‬קונים‭ ‬ויושבים‭ ‬על‭ ‬הגדר

‭"‬מצד‭ ‬הקבלנים‭ ‬הליך‭ ‬הבניה‭ ‬לוקח‭ ‬שנתיים‭- ‬שלוש‭ ‬יחד‭ ‬עם‭ ‬תהליכי‭ ‬תכנון‭ ‬זה‭ ‬מאריך‭ ‬את‭ ‬משך‭ ‬הביצוע‭. ‬כאשר‭ ‬ישנו‭ ‬חוסר‭ ‬ודאות‭ ‬לגבי‭ ‬המחירים‭  ‬יותר‭ ‬קבלנים‭ ‬מעדיפים‭ ‬שלא‭ ‬להתחיל‭ ‬בפרויקט‭ ‬ולא‭ ‬לקחת‭ ‬סיכון‭. ‬מבחינת‭ ‬הרוכשים‭ ‬יתכן‭ ‬כי‭ ‬הם‭ ‬ממתינים‭ ‬להתבהרות‭ ‬בשוק‭ ‬הנדל‭"‬ן‭ ‬ובינתיים‭ ‬יושבים‭ ‬על‭ ‬הגדר‭. ‬אפשרות‭ ‬נוספת‭ ‬היא‭ ‬לאור‭ ‬רמת‭ ‬המחירים‭ ‬הגבוהה‭ , ‬הריביות‭ ‬על‭ ‬המשכנתא‭ ‬והכללים‭ ‬על‭ ‬ההון‭ ‬העצמי‭ ‬הם‭ ‬לא‭ ‬יכולים‭ ‬לקנות‭ ‬דירה‭. ‬לתחושתי‭ ‬זה‭ ‬החלק‭ ‬היותר‭ ‬משמעותי‭".‬

האם‭ ‬לדעתך‭ ‬היום‭ ‬צריך‭ ‬לקנות‭ ‬דירה‭ ‬או‭ ‬לחכות‭?‬

‭"‬לדעתי‭ ‬זו‭ ‬החלטה‭  ‬אינדיבידואלית‭. ‬בפגישות‭ ‬ייעוץ‭ ‬שאני‭ ‬מקיים‭ ‬עם‭ ‬זוגות‭ ‬שמתלבטים‭ ‬בהחלטה‭ ‬זו‭ ‬אנו‭ ‬בוחנים‭ ‬את‭ ‬כושר‭ ‬ההחזר‭ ‬שלהם‭, ‬כמה‭ ‬הם‭ ‬יכולים‭ ‬להחזיר‭ ‬בחודש‭. ‬האם‭ ‬הם‭ ‬יכולים‭ ‬לקבל‭ ‬משכנתא‭ ‬כן‭ ‬או‭ ‬לא‭ ‬בהתאם‭ ‬לכללי‭ ‬בנק‭ ‬ישראל‭, ‬ומהו‭ ‬ההון‭ ‬העצמי‭ ‬שלהם‭. ‬לאחר‭ ‬מכן‭ ‬יש‭ ‬מספר‭ ‬אופציות‭ ‬שאנו‭ ‬בוחנים‭ ‬יחד‭  ‬וקובעים‭ ‬את‭ ‬התקציב‭ ‬לרכישת‭ ‬הדירה‭ , ‬במידה‭ ‬והם‭ ‬מוצאים‭ ‬דירה‭ ‬בתקציב‭ ‬מכינים‭ ‬אותם‭ ‬לבנק‭, ‬ואנו‭ ‬מלווים‭ ‬אותם‭ ‬בעבודה‭ ‬מול‭ ‬הבנק‭".‬

מי‭ ‬שבונה‭ ‬לא‭ ‬מעט‭ ‬באשקלון‭ ‬וגם‭ ‬מחוצה‭ ‬לה‭ ‬הוא‭ ‬הקבלן‭ ‬המוכר‭ ‬דידי‭ ‬ימין‭ ‬בעלי‭ ‬קבוצת‭ "‬ימין‭ ‬ניסים‭ ‬שמעורה‭ ‬מאוד‭ ‬בענף‭ ‬הנדל‭"‬ן‭ ‬באשקלון‭.‬

‭"‬מניסיון‭ ‬העבר‭ ‬המון‭ ‬נבואות‭ ‬לא‭ ‬התממשו‭ ‬ואף‭ ‬אחד‭ ‬לא‭ ‬יותר‭ ‬חכם‭ ‬מהשני‭, ‬גם‭ ‬משפטנים‭  ‬כלכלנים‭ ‬וקבלנים‭ ‬לא‭ ‬הצליחו‭ ‬לנבא‭ ‬מה‭ ‬יקרה‭ ‬מחר‭ ‬עכל‭ ‬אחד‭ ‬בתחומו‭. ‬אם‭ ‬רוצים‭ ‬לתת‭ ‬תחזית‭ ‬צריך‭ ‬ללכת‭ ‬עם‭ ‬ההרגשה‭. ‬יש‭ ‬מצב‭ ‬נתון‭ ‬שלמדינה‭ ‬באים‭ ‬כ‭- ‬30‭ ‬אלף‭ ‬עולים‭ ‬חדשים‭ ‬בשנה‭. ‬מעבר‭ ‬לכך‭ ‬יש‭ ‬הרבה‭ ‬זוגות‭ ‬צעירים‭ ‬אני‭ ‬מעריך‭ ‬שמאה‭ ‬אלף‭ ‬מתחתנים‭ ‬בשנה‭ ‬וצריכים‭ ‬דירות‭, ‬יש‭ ‬בנוסף‭ ‬13‭ ‬אלף‭ ‬מתגרשים‭ ‬בשנה‭. ‬מתוכם‭ ‬לכ‭- ‬7000‭ ‬יש‭ ‬צורך‭ ‬בעוד‭ ‬דירה‭, ‬כל‭ ‬הנתונים‭ ‬האלו‭ ‬יוצרים‭ ‬ביקוש‭.‬

בנוסף‭ ‬לכך‭ ‬יש‭ ‬את‭ ‬המשקיעים‭ ‬שכל‭ ‬עוד‭ ‬הריבית‭ ‬נמוכה‭ ‬ישקיעו‭ ‬בנדל‭"‬ן‭. ‬לכן‭ ‬הביקוש‭ ‬גובר‭ ‬כרגע‭ ‬על‭ ‬ההיצע‭ ‬וזה‭ ‬מעלה‭ ‬את‭ ‬המחיר‭".‬

מה‭ ‬הפתרון‭?‬

‭"‬יש‭ ‬את‭ ‬תכנית‭ ‬מחיר‭ ‬למשתכן‭ ‬שאני‭ ‬מעריך‭ ‬שבעוד‭ ‬כשנתיים‭ ‬נראה‭ ‬את‭ ‬הפרי‭ ‬שלה‭, ‬אבל‭ ‬עדיין‭ ‬אני‭ ‬לא‭ ‬רואה‭ ‬200‭ ‬אלף‭ ‬דירות‭ ‬שיכולות‭ ‬לפתור‭ ‬את‭ ‬הבעיה‭, ‬אגב‭ ‬אני‭ ‬הצעתי‭ ‬לאנשים‭ ‬משהו‭ ‬שהוא‭ ‬מנוגד‭ ‬לאינטרס‭ ‬שלי‭ ‬והוא‭  ‬שיחכו‭ ‬למחיר‭ ‬למשתכן‭, ‬אבל‭ ‬לאנשים‭ ‬נמאס‭ ‬והם‭ ‬רוצים‭ ‬דירה‭. ‬אין‭ ‬ספק‭ ‬ששר‭ ‬האוצר‭ ‬כחלון‭ ‬ושותפיו‭ ‬מנסים‭ ‬לעשות‭ ‬הכל‭ ‬בכדי‭ ‬להוריד‭ ‬את‭ ‬המחירים‭, ‬אני‭ ‬אומר‭ ‬שבשלב‭ ‬ראשון‭ ‬המחירים‭ ‬יתייצבו‭ ‬וזה‭ ‬טוב‭ ‬גם‭ ‬לנו‭ ‬הקבלנים‭".‬

למה‭?‬

‭"‬כי‭ ‬מוכרים‭ ‬לי‭ ‬קרקע‭ ‬במחיר‭ ‬גבוה‭ ‬מאוד‭ ‬על‭ ‬סמך‭ ‬זה‭ ‬שמחירי‭ ‬הדירות‭ ‬יעלו‭ ‬בעוד‭ ‬עשרה‭ ‬אחוז‭ ‬עד‭ ‬שנבנה‭".‬

מה‭ ‬יקרה‭ ‬לדעתך‭?‬

‭"‬אם‭ ‬ימשיכו‭ ‬בפעולות‭ ‬מסיביות‭ ‬ב2017‭ ‬להוריד‭ ‬את‭ ‬המחירים‭ ‬אני‭ ‬מעריך‭ ‬שנראה‭  ‬ירידות‭ ‬קלות‭  ‬של‭ , ‬אחוזים‭ ‬בודדים‭ ‬ב‭-‬2018‭, ‬בכל‭ ‬מקרה‭ ‬ירידות‭ ‬להערכתי‭ ‬לא‭ ‬יהיו‭ ‬ב‭-‬2017‭".‬

לטעמך‭ ‬אם‭ ‬אני‭ ‬זוג‭ ‬צעיר‭ ‬לקנות‭ ‬או‭ ‬לחכות‭?‬

‭"‬אני‭ ‬אומר‭ ‬לך‭ ‬להשתתף‭ ‬בכל‭ ‬ההגרלות‭ ‬של‭ ‬מחיר‭ ‬למשתכן‭ ‬בכל‭ ‬הארץ‭, ‬מקסימום‭ ‬תשכיר‭ ‬את‭ ‬הנכס‭, ‬במידה‭ ‬ולא‭ ‬זכית‭ ‬אם‭ ‬אתה‭ ‬צריך‭ ‬לשלם‭ ‬משכנתא‭ ‬של‭ ‬80-90‭ ‬אחוז‭ ‬אז‭ ‬תשכיר‭ ‬דירה‭ ‬ולא‭ ‬קרה‭ ‬כלום‭, ‬אם‭ ‬יש‭ ‬לך‭ ‬מספיק‭ ‬הון‭ ‬עצמי‭ ‬אז‭ ‬תקנה‭ . ‬אני‭ ‬אומר‭ ‬לך‭ ‬שהיו‭ ‬אצלי‭ ‬זוגות‭ ‬שהצעתי‭ ‬להם‭  ‬לאחר‭ ‬הנתונים‭ ‬של‭ ‬ההכנסות‭ ‬שלהם‭ ‬לעומת‭ ‬גובה‭ ‬המשכנתא‭ , ‬בניגוד‭ ‬גמור‭ ‬לאינטרס‭ ‬שלי‭  ‬המלצתי‭ ‬להם‭ ‬לא‭ ‬לקנות‭ ‬דירה‭ ‬כי‭ ‬זה‭ ‬ימוטט‭ ‬אותם‭".‬

אהבתי(0)לא אהבתי(0)

תגובה חדשה