"אם אני לי מי לי" – מדריך לרכישת דירה חדשה מקבלן

0 34

מאת: גילעד ושדי, עו"ד ומגשר

רכישת‭ ‬דירה‭ ‬מקבלן‭ ‬מלווה‭ ‬בהתרגשות‭ ‬רבה‭ ‬ביחוד‭ ‬בקרב‭ ‬הזוגות‭ ‬הצעירים‭ ‬אשר‭ ‬רוכשים‭ ‬דירה‭ ‬לטובת‭ ‬מגוריהם‭ ‬העתידיים‭. ‬במשרדי‭ ‬המכירות‭ ‬אשר‭ ‬מטרתם‭ ‬ליצור‭ ‬רושם‭ ‬ראשוני‭ ‬בקרב‭ ‬המתעניינים‭ ‬יעשו‭ ‬כל‭ ‬שניתן‭ ‬על‭ ‬מנת‭ ‬להנעים‭ ‬את‭ ‬זמנכם‭ ‬אשר‭ ‬מטרתה‭ ‬להפיג‭ ‬חששות‭ ‬ומתחים‭ ‬וליצור‭ ‬תחושת‭ ‬אמון‭ ‬בסיסית‭. ‬הדמיות‭ ‬של‭ ‬דירות‭ ‬מרוהטות‭ ‬ותוכניות‭ ‬פיתוח‭ ‬עתידיות‭ ‬יפרשו‭ ‬בפניכם‭ ‬ויציגו‭ ‬בפניכם‭ ‬את‭ ‬שלל‭ ‬האפשרויות‭ ‬העומדות‭ ‬בפניכם‭ . ‬חברות‭ ‬הבנייה‭ ‬מיומנות‭ ‬בביצוע‭ ‬הליכי‭ ‬מכירה‭ ‬ושיווק‭ ‬שיתמקדו‭ ‬בכל‭ ‬הנקודות‭ ‬החיוביות‭ ‬שיצמחו‭ ‬לרוכש‭ ‬הדירה‭ ‬העתידי‭. ‬על‭ ‬מנת‭ ‬להציג‭ ‬את‭ ‬התמונה‭ ‬האמתית‭ ‬וכדי‭ ‬להגיע‭ ‬להחלטה‭ ‬מושכלת‭ ‬יש‭ ‬לכתת‭ ‬רגליים‭ ‬ולעבוד‭ ‬בצורה‭ ‬מסודרת‭ ‬על‭ ‬מנת‭ ‬לקבל‭ ‬את‭ ‬מירב‭ ‬האינפורמציה‭.‬

הצעדים‭ ‬הראשוניים‭:‬

תמחור‭:‬‮ ‬‭ ‬תמחור‭ ‬הדירה‭ ‬מתייחס‭ ‬לשלל‭ ‬מאפייניה‭ ‬וכולל‭ ‬את‭ ‬ההצמדות‭ ‬לה‭ ‬כגון‭ ‬חניות‭ ‬ומחסן‭. ‬על‭ ‬מנת‭ ‬לוודא‭ ‬כי‭ ‬התמחור‭ ‬הינו‭ ‬הוגן‭ ‬ועל‭ ‬מנת‭ ‬לדעת‭ ‬מהם‭ ‬המחירים‭ ‬בהם‭ ‬נמכרו‭ ‬הדירות‭ ‬לדיירים‭ ‬נוספים‭ ‬בפרויקט‭ ‬או‭ ‬באזור‭ ‬כולו‭ ‬תוכלו‭ ‬להיעזר‭ ‬באתר‭ "‬מידע‭ ‬נדל‭"‬ן‭" ‬של‭ ‬משרד‭ ‬האוצר‭ ‬וכן‭ ‬באתר‭ ‬מדל‭"‬ן‭ ‬אשר‭ ‬מספק‭ ‬מידע‭ ‬זה‭. ‬יתכן‭ ‬ותגלו‭ ‬כי‭ ‬יכולת‭ ‬המיקוח‭ ‬שלכם‭ ‬גבוהה‭ ‬יותר‭ ‬מהמשוער‭.‬

זיכרון‭ ‬דברים‭: ‬סוכני‭ ‬מכירות‭ ‬של‭ ‬החברה‭ ‬ינסו‭ ‬בפגישתם‭ ‬הראשונה‭ ‬להחתימכם‭ ‬על‭ ‬מעין‭ "‬זיכרון‭ ‬דברים‭" ‬או‭ ‬בשמו‭ ‬הנוח‭ ‬והלא‭ ‬מרתיע‭ -‬‮ ‬‭ "‬בקשת‭ ‬רכישה‭" ‬או‭ "‬הזמנת‭ ‬דירה‭" ‬וכן‭ ‬להפקיד‭ ‬בידם‭ ‬שיק‭ ‬בסכום‭ ‬לא‭ ‬מבוטל‭. ‬התרגיל‭ ‬השיווקי‭ ‬המבריק‭ ‬הנ‭"‬ל‭ ‬גורם‭ ‬לרוכשים‭ ‬הפוטנציאליים‭ ‬לחתום‭ ‬על‭ ‬מסמך‭ ‬מבלי‭ ‬לקרוא‭ ‬אותו‭ ‬ולהיקלע‭ ‬לסיטואציה‭ ‬שעלולה‭ ‬לגרום‭ ‬לכם‭ ‬הפסד‭ ‬כספי‭ ‬במידה‭ ‬ולא‭ ‬תרכשו‭ ‬את‭ ‬הדירה‭ ‬בסופו‭ ‬של‭ ‬דבר‭ ‬וכן‭ ‬ללחץ‭ ‬וחיפזון‭ ‬לחתום‭ ‬על‭ ‬החוזה‭ ‬מבלי‭ ‬לבצע‭ ‬מראש‭ ‬את‭ ‬הבדיקות‭ ‬הנחוצות‭. ‬מומלץ‭ ‬לא‭ ‬לחתום‭ ‬על‭ ‬שום‭ ‬מסמך‭ ‬מלבד‭ ‬חוזה‭ ‬המכר‭ ‬המחייב‭ ‬לאחר‭ ‬התייעצות‭ ‬עם‭ ‬עו‭"‬ד‭ ‬מייצג‭ ‬מטעמכם‭. ‬במידה‭ ‬ואין‭ ‬ברירה‭, ‬תמיד‭ ‬ניתן‭ ‬לבצע‭ ‬שינויים‭ ‬במסמך‭ ‬זיכרון‭ ‬הדברים‭ ‬באמצעות‭ ‬עו‭"‬ד‭ ‬מטעמכם‭ ‬העוסק‭ ‬בתחום‭ ‬המקרקעין‭.‬

זכרו‭! ‬החתימה‭ ‬על‭ ‬זיכרון‭ ‬דברים‭ ‬קושרת‭ ‬אתכם‭ ‬מבחינה‭ ‬חוזית‭ ‬ומצמצמת‭ ‬את‭ ‬אפשרויות‭ ‬המיקוח‭ ‬שלכם‭ ‬בעניין‭ ‬תנאי‭ ‬החוזה‭.‬

הסביבה‭ ‬הכללית‭:‬‭ ‬לאחר‭ ‬שהחלטתם‭ ‬כי‭ ‬הסביבה‭ ‬הנבחרת‭ ‬בעיר‭ ‬הנבחרת‭ ‬היא‭ ‬המקום‭ ‬בשבילכם‭ ‬אתם‭ ‬מוזמנים‭ ‬לסייר‭ ‬באזור‭ ‬ולשוחח‭ ‬עם‭ ‬השכנים‭ , ‬שאלו‭ ‬במשרדי‭ ‬המכירות‭ ‬על‭ ‬הרוכשים‭ ‬וקהל‭ ‬היעד‭. ‬לכל‭ ‬רוכש‭ ‬צרכים‭ ‬משלו‭ ‬ועל‭ ‬כן‭ ‬בדקו‭ ‬אם‭ ‬הסביבה‭ ‬מספקת‭ ‬את‭ ‬צורכיכם‭ ‬ומאווייכם‭. ‬מומלץ‭ ‬לבדוק‭ ‬את‭ ‬התחבורה‭ ‬הציבורית‭, ‬דרכי‭ ‬גישה‭ , ‬גנים‭ ‬ובתי‭ ‬ספר‭, ‬מוקדי‭ ‬בילוי‭ ‬וקניות‭, ‬בתי‭ ‬כנסת‭ ‬מתנ‭"‬סים‭, ‬מרחק‭ ‬מאנטנות‭ ‬סלולאריות‭ ‬ועוד‭.‬

תכנון‭ ‬עתידי‭ ‬באיזור‭: ‬רבים‭ ‬מהרוכשים‭ ‬מסתפקים‭ ‬באינפורמציה‭ ‬הדירה‭ ‬והפרויקט‭ ‬עצמו‭ ‬ומתעלמים‭ ‬מהשלכות‭ ‬הבנייה‭ ‬האזוריות‭. ‬כך‭ ‬למשל‭, ‬בפרויקט‭ ‬מסוים‭ ‬נבנה‭ ‬אצטדיון‭ ‬בסמוך‭ ‬לשכונה‭, ‬דבר‭ ‬שיכול‭ ‬להסב‭ ‬עוגמת‭ ‬נפש‭ ‬רבה‭ ‬בעתיד‭. ‬יש‭ ‬לבדוק‭ ‬מהם‭ ‬תוכניות‭ ‬העירייה‭ ‬בסביבת‭ ‬השכונה‭. ‬כגון‭ ‬דרכי‭ ‬גישה‭, ‬בניית‭ ‬קניונים‭ ‬או‭ ‬כביש‭ ‬סואן‭ ‬בסמוך‭ ‬יכולים‭ ‬לפגוע‭ ‬בערך‭ ‬הדירה‭ ‬ולהוות‭ ‬מוקד‭ ‬לרעש‭ ‬וצפיפות‭ ‬תחבורתית‭.‬

הדירה‭: ‬בעת‭ ‬בחירת‭ ‬הדירה‭ ‬ומיקומה‭ ‬כדאי‭ ‬לבדוק‭ ‬היטב‭ ‬להיכן‭ ‬יפנו‭ ‬חלונות‭ ‬הדירה‭, ‬מה‭ ‬עומד‭ ‬להבנות‭ ‬בשטחים‭ ‬הפתוחים‭ ‬בסמוך‭ ‬לבניין‭, ‬גודלה‭ ‬של‭ ‬הדירה‭ ‬וצורת‭ ‬חישוב‭ ‬המ‭"‬ר‭, ‬מהו‭ ‬התכנון‭ ‬החיצוני‭ ‬והפיתוח‭ ‬העתידי‭ ‬לבניין‭ ‬או‭ ‬לקבוצת‭ ‬הבניינים‭. ‬כמו‭ ‬כן‭, ‬רצוי‭ ‬לבדוק‭ ‬האם‭ ‬ישנם‭ ‬מפגעים‭ ‬אקולוגיים‭ ‬וסביבתיים‭ ‬סמוך‭ ‬לבניין‭, ‬כגון‭: ‬מבני‭ ‬תעשייה‭, ‬כבישים‭ ‬סואנים‭, ‬מתקני‭ ‬אשפה‭ ‬ומתקני‭ ‬חשמל‭, ‬אנטנות‭ ‬סלולאריות‭ ‬ועוד‭.‬

מפרט‭ ‬טכני‭: ‬המפרט‭ ‬הטכני‭ ‬של‭ ‬הדירה‭ ‬המצורף‭ ‬לחוזה‭ ‬הרכישה‭ ‬יעניק‭ ‬לכם‭ ‬תמונת‭ ‬מצב‭ ‬לגבי‭ ‬השדרוגים‭ ‬העתידיים‭ ‬אותם‭ ‬תצטרכו‭ ‬לבצע‭ ‬בקבלת‭ ‬הדירה‭ ‬וזאת‭ ‬על‭ ‬מנת‭ ‬לבצע‭ ‬תכנון‭ ‬מושכל‭ ‬של‭ ‬התקציב‭ ‬הכולל‭ ‬לרכישת‭ ‬הדירה‭. ‬לעיתים‭ ‬השדרוגים‭ ‬שתדרשו‭ ‬לבצע‭ ‬יהיו‭ ‬בעלי‭ ‬משמעות‭ ‬כלכלית‭ ‬גבוהה‭ ‬מאוד‭. ‬במפרט‭ ‬כדאי‭ ‬לבדוק‭ ‬ולהתמקח‭ ‬על‭: ‬גודל‭ ‬המטבח‭ ‬וסוגו‭. ‬שדרוג‭ ‬המטבח‭ ‬ע‭"‬י‭ ‬התמקחות‭ ‬בטרם‭ ‬הרכישה‭ ‬יוביל‭ ‬לחסכון‭ ‬משמעותי‭. ‬נקודות‭ ‬חשמל‭ ‬‮–‬‭ ‬כל‭ ‬נקודת‭ ‬חשמל‭ ‬נוספת‭ ‬ושינויים‭ ‬במיקום‭ ‬יעלו‭ ‬לכם‭ ‬בעתיד‭ ‬מאות‭ ‬שקלים‭, ‬נקודות‭ ‬מים‭ ‬וגז‭ ‬במרפסת‭, ‬הכנה‭ ‬למזגן‭, ‬כיור‭ ‬כפול‭, ‬רשתות‭ ‬בחלונות‭/ ‬הכנה‭ ‬ועוד‭. ‬חשוב‭ ‬גם‭ ‬לתת‭ ‬תשומת‭ ‬לב‭ ‬לזיכויים‭ ‬במידה‭ ‬והנכם‭ ‬מוותרים‭ ‬על‭ ‬פריט‭ ‬כזה‭ ‬או‭ ‬אחר‭ ‬כמה‭ ‬זיכוי‭ ‬תקבלו‭ ‬מהיזם‭ ‬אם‭ ‬בכלל‭.‬

בדיקות‭ ‬חוזיות‭ ‬ומשפטיות‭:‬

בעלות‭ ‬על‭ ‬הקרקע‭: ‬יש‭ ‬לוודא‭ ‬שהקרקע‭ ‬שעליה‭ ‬נבנה‭ ‬הבניין‭ ‬היא‭ ‬בבעלות‭ ‬המוכר‭/‬הקבלן‭ ‬או‭ ‬שהוא‭ ‬בעל‭ ‬זכות‭ ‬ניאותה‭ ‬בה‭, ‬כלומר‭ ‬כי‭ ‬הוא‭ ‬בעל‭ ‬זכות‭ ‬בעלות‭/‬חכירה‭ ‬לזמן‭ ‬ארוך‭ ‬וכי‭ ‬אין‭ ‬על‭ ‬הקרקע‭ ‬שעבודים‭, ‬עיקולים‭ ‬וכדומה‭. ‬חובה‭ ‬לבדוק‭ ‬את‭ ‬נסח‭ ‬הרישום‭ ‬בלשכת‭ ‬רישום‭ ‬המקרקעין‭ (‬טאבו‭) ‬ע‭"‬י‭ ‬גוש‭ ‬וחלקה‭. ‬אם‭ ‬הקרקע‭ ‬היא‭ ‬בבעלות‭ ‬רשות‭ ‬מקרקעי‭ ‬ישראל‭, ‬בדקו‭ ‬אם‭ ‬היא‭ ‬עברה‭ ‬היוון‭. ‬אם‭ ‬לא‭, ‬ייתכן‭ ‬שתידרשו‭ ‬לשלם‭ ‬מאוחר‭ ‬יותר‭ ‬דמי‭ ‬היוון‭, ‬דמי‭ ‬חכירה‭ ‬שנתיים‭ ‬ודמי‭ ‬הסכמה‭, ‬אלא‭ ‬אם‭ ‬כן‭ ‬יצוין‭ ‬אחרת‭ ‬בחוזה‭ ‬בינכם‭.‬

כאשר‭ ‬מדובר‭ ‬ב‭"‬עסקת‭ ‬קומבינציה‭" – ‬כאשר‭ ‬בעל‭ ‬קרקע‭ ‬מוכר‭ ‬לקבלן‭/‬יזם‭ ‬חלק‭ ‬מהקרקע‭ ‬ובתמורה‭ ‬מקבל‭ ‬חלק‭ ‬מהדירות‭ ‬בבניין‭ ‬שיבנה‭ ‬יש‭ ‬לבדוק‭ ‬האם‭ ‬רשומה‭ ‬הערת‭ ‬אזהרה‭ ‬על‭ ‬שם‭ ‬הקבלן‭/‬יזם‭ ‬על‭ ‬הקרקע‭, ‬האם‭ ‬יוכל‭ ‬הקונה‭ ‬לרשום‭ ‬הערת‭ ‬אזהרה‭ ‬על‭ ‬הקרקע‭.‬

היתר‭ ‬בנייה‭: ‬בדקו‭ ‬כי‭ ‬בידי‭ ‬המוכר‭ ‬היתר‭ ‬בנייה‭ ‬עדכני‭. ‬כמובן‭ ‬שיש‭ ‬לוודא‭ ‬שההיתר‭ ‬הוצא‭ ‬לבניין‭ ‬שבו‭ ‬נרכשת‭ ‬הדירה‭ ‬אפשר‭ ‬לברר‭ ‬פרטים‭ ‬אלה‭ ‬במחלקת‭ ‬ההנדסה‭ ‬ברשות‭ ‬המקומית‭. ‬במידה‭ ‬ופניתם‭ ‬לרכוש‭ ‬דירה‭ ‬במכירה‭ ‬מוקדמת‭ ‬לפני‭ ‬קבלת‭ ‬ההיתר‭, ‬ודאו‭ ‬כי‭ ‬כספכם‭ ‬נשמר‭ ‬בנאמנות‭ ‬ובסכום‭ ‬קטן‭ ‬יחסית‭ ‬עד‭ ‬להוצאת‭ ‬ההיתר‭.‬

קבלן‭ ‬מבצע‭:‬‮ ‬‭ ‬יש‭ ‬לבדוק‭ ‬האם‭ ‬הבנייה‭ ‬מתבצעת‭ ‬על‭ ‬ידי‭ ‬קבלן‭ ‬רשום‭ ‬כחוק‭ ‬בפנקס‭ ‬הקבלנים‭ ‬ובסיווגים‭ ‬המתאימים‭. ‬בקשו‭ ‬מאיש‭ ‬המכירות‭ ‬להציג‭ ‬בפניכם‭ ‬מיד‭ ‬בתחילת‭ ‬המשא‭ ‬ומתן‭ ‬רישיון‭ ‬קבלן‭ ‬תקף‭ ‬לשנה‭ ‬השוטפת‭ ‬לביצוע‭ ‬העבודה‭. ‬בפנקס‭ ‬הקבלנים‭ ‬ניתן‭ ‬לקבל‭ ‬מידע‭ ‬על‭ ‬הקבלן‭, ‬מספרו‭, ‬מספר‭ ‬זיהוי‭/‬חברה‭, ‬כתובת‭, ‬טלפון‭, ‬הענפים‭ ‬בהם‭ ‬הוא‭ ‬רשום‭ ‬והסיווג‭ ‬שניתן‭ ‬לו‭.‬

החתימה‭ ‬על‭ ‬החוזה‭: ‬עיינו‭ ‬בחוזה‭ ‬שעליו‭ ‬אתם‭ ‬אמורים‭ ‬לחתום‭ ‬העירו‭ ‬הערות‭ ‬לגבי‭ ‬סיכומים‭ ‬והבטחות‭ ‬שהובטחו‭ ‬בעל‭ ‬פה‭ ‬ויש‭ ‬להעלותם‭ ‬על‭ ‬הכתב‭ ‬בין‭ ‬בחוזה‭ ‬ובין‭ ‬במפרט‭ ‬הטכני‭. ‬חובה‭ ‬לקבל‭ ‬את‭ ‬חוות‭ ‬דעתם‭ ‬של‭ ‬אנשי‭ ‬מקצוע‭ ‬מטעמכם‭ ‬‮–‬‭ ‬עורך‭ ‬דין‭, ‬מהנדס‭ ‬ואדריכל‭ (‬במידת‭ ‬הצורך‭) ‬‮–‬‭ ‬לגבי‭ ‬כל‭ ‬הכתוב‭ ‬בחוזה‭. ‬זכרו‭! ‬עו‭"‬ד‭ ‬היזם‭/‬הקבלן‭ ‬איננו‭ ‬מייצג‭ ‬אתכם‭ ‬בשום‭ ‬צורה‭ ‬ורוב‭ ‬המקרים‭ ‬יצוין‭ ‬הדבר‭ ‬בחוזה‭. ‬בדקו‭ ‬כי‭ ‬כל‭ ‬ההצמדות‭ ‬מחסן‭, ‬חניות‭, ‬גינה‭, ‬וגגות‭ ‬מוצמדים‭ ‬לדירתכם‭ ‬החדשה‭ ‬והדבר‭ ‬מצוין‭ ‬בחוזה‭ ‬ובנספחיו‭.‬

כמו‭ ‬כן‭ ‬וודאו‭ ‬כי‭:‬

א‭. ‬תוכלו‭ ‬לבצע‭ ‬שינויים‭ ‬בקירות‭ ‬הפנים‭ ‬של‭ ‬הדירה‭ ‬ללא‭ ‬עלות‭ .‬

ב‭. ‬פרט‭ ‬להוצאות‭ ‬בעבור‭ ‬חיבור‭ ‬דירתכם‭ (‬דהיינו‭ ‬שעון‭ ‬מים‭, ‬גז‭ ‬וחשמל‭) ‬לא‭ ‬יחולו‭ ‬עליכם‭ ‬תשלומים‭ ‬בעבור‭ ‬חיבור‭ ‬הבניין‭ ‬לתשתיות‭ ‬‮ ‬הכלליות‭.‬

ג‭. ‬נספח‭ ‬התשלומים‭ ‬המצורף‭ ‬לחוזה‭ ‬עומד‭ ‬ביכולת‭ ‬שלכם‭ ‬לשלם‭ ‬את‭ ‬אותם‭ ‬התשלומים‭. ‬נסו‭ ‬לאחר‭ ‬את‭ ‬התשלומים‭ ‬קרוב‭ ‬ככל‭ ‬הניתן‭ ‬למועד‭ ‬המסירה‭ ‬ולכוון‭ ‬כך‭ ‬שסכום‭ ‬המשכנתא‭ ‬ישולם‭ ‬ככל‭ ‬הניתן‭ ‬בסמוך‭ ‬למועד‭ ‬המסירה‭.‬

ד‭. ‬שימו‭ ‬לב‭ ‬שיש‭ ‬לכם‭ ‬פתרון‭ ‬מגורים‭ ‬במקרה‭ ‬של‭ ‬איחור‭ ‬במסירה‭ (‬דבר‭ ‬שקורה‭ ‬באחוזים‭ ‬גבוהים‭)‬

ליווי‭ ‬משפטי‭ ‬בעת‭ ‬תהליך‭ ‬רכישת‭ ‬הדירה‭: ‬בנוסף‭ ‬לאמור‭ ‬לעיל‭ ‬ישנם‭ ‬נקודות‭ ‬רבות‭ ‬נוספות‭ ‬הנוגעות‭ ‬לאחריות‭ ‬הקבלן‭, ‬תקופת‭ ‬הבדק‭, ‬ערבויות‭ ‬ובטחונות‭ ‬לוחות‭ ‬זמנים‭, ‬מסירת‭ ‬הדירה‭ ‬ותנאיה‭ ,‬תיקונים‭ ‬ועריכת‭ ‬פרוטוקולים‭ ‬ועוד‭ ‬שלשם‭ ‬בדיקתם‭ ‬וההתמקחות‭ ‬בגינם‭ ‬חובה‭ ‬לשכור‭ ‬את‭ ‬שירותיו‭ ‬של‭ ‬עורך‭ ‬דין‭ ‬מתחום‭ ‬הנדל‭"‬ן‭ ‬אשר‭ ‬ינהל‭ ‬משא‭ ‬ומתן‭ ‬מול‭ ‬המוכר‭ ‬לצורך‭ ‬שיפור‭ ‬החוזה‭ ‬והעמדתכם‭ ‬בנקודת‭ ‬פתיחה‭ ‬טובה‭ ‬יותר‭. ‬רצוי‭ ‬לחתום‭ ‬על‭ ‬חוזה‭ ‬המכר‭ ‬בנוכחות‭ ‬עורך‭ ‬הדין‭ ‬שנשכר‭ ‬מטעמכם‭.‬

Loading...